观点阐述

1、买房该选择老城区还是新城区？

老城区的生活便利度更高，但是由于老城区的土地资源有限，拆迁难度大，没有充足的空间去做进一步的规划与配套，发展具有很大局限性。而新城区往往有着政府的统一规划，道路、文化娱乐及景观配套更完善，居住舒适度会更高。

 

2、如何选择能保值及升值的房子？

①看稀缺：一个城市房价最高的、最具有潜力的，一定是拥有城市绝版稀缺资源的房子，在确山，600亩三里河湿地公园就代表着绝版与稀缺，仅有少数人能享有。

②看学区：当今社会，买房子就是买教育，就是买孩子好的未来，拥有优质学区资源，也就意味着后期的保值与升值。

③看规划：良好的居住舒适度需要对应完善的生活配套，成熟的商业及娱乐配套，才能够为日常生活提供长久的便利性。

 

3、资金到位 火热复工

在近几年大环境的影响下，项目停工问题普遍，在政府强有力的保交付纾困基金支持下，水韵太极湾的快速重启复工，未来可期。

 

以下为交流内容整理，分享给大家。

 

一、确山老城区VS新城区宜居度对比

 

凌姐：我们去土地局和规划局，查阅相关资料的时候发现，确山这个城市，它的定位其实是很清晰的。县政府把整个城市分为三大片区:老城区、三里河片区、北部新区，我们昨天走访了三个片区的所有项目，我们来看一下，确山的房地产发展情况。

 

姜睿：我们是去了这个老城区，老城区给我们的第一印象，就是他的街道、周边的一些建筑，都是比较落后的。停车没地方停，但是有一点，买东西确实很方便。新区的话，道路是比较宽。老城区这个土地比较少，所以项目也比较少，他有生活的便利性，但是出行不方便，优点很明显，缺点也很明显。和新区一对比，老城区就给对比下去了。新城区，能明显感觉出来道路比较宽，开车出门心情都是好的，就是购物不方便，在新区买瓶水都不好买。

 

双蕊：新城区的项目比较多，沿着中原大道一路往北走，有建业、碧桂园、嘉禾院子、中原府等项目。政府对新区也做了大量的规划，比如说未来的行政服务中心、体育馆、篮球场、文化馆等，这些都是在规划中的，就是建设周期可能会长。

 

姜睿：郑州郑东新区，一二十年发展成现在这个规模，已经算是相对便利了。对于县城来讲的话，可能不需要那么长时间，但是也需要耐心等待，因为确山的框架毕竟没郑州这么大。发展郑东新区可能需要往外扩展十几公里，在县城可能只需要扩展两公里就行。对比来讲，县城新区的发展时间会相对短一些，所以未来新区落成到什么程度，或者说落成的时间其实是不得而知的。

 

凌姐：新区楼盘的价位，基本上高层4000上下，高一点，低一点，洋房的话，大概也不超过5000，好一点的话会超过5000，比老城区的价位略高一些。通过房价我们也能感觉出来新老城区的项目是有差别的。在和确山当地的朋友们聊的时候， 我们发现大家对三里河片区的认可度是非常高的。三里河片区我发现有一个情况，他只有一个项目。

 

二、三里河片区的现状及未来规划

 

姜睿：三里河片区的项目统称太极湾，整个太极湾是由水韵集团开发，但是这个片区也有其他开发商。比如，这个湖左岸由凯地开发的，雍景汇是由本地的开发商开发的，其实算是大家一块联合开发三里河这个片区，说明了大家认可这一块儿未来的潜力。

 

双蕊：刚来到三里河片区，我们还是比较震撼的！他的这个湖景啊，包括他这个湿地公园的规划，以及目前已经建成的这个古镇，整体来说相对于确山新区，是更完善一些的。它距离老城区也是比较近，你平常在新区买不到的东西，你到老城区其实也就几分钟的车程，也比较方便。其实，在他这个商业古镇，应该基本上也可以满足生活所有的需要。

 

姜睿：三里河片区的商业古镇是按照成都太古里的方式进行的规划，区别于一般县城老城区旧的商业模式。比如，我们去老城逛街可以因为停车等因素会很烦，但是你来三里河片区的商业古镇逛街就不会。这里就像我们去成都太古里逛街，心情是会很舒服的，这里有吃的、有玩的，还可以观景。我们再来看三里河片区的房价，发现它的房价确实要比老城或者北部新区稍微贵一点，房价基本上是在5000以上，为啥贵？综合分析下来发现它是有原因的。因为城市的发展，好多人口要往城市流入，城市人口流入后就需要土地，如果说你拆迁老城，成本会比较高，所以说好多政府都在发展新区。比如郑州，老城区建筑密集，拆迁成本太高了，新区的更好规划，建设成本相对要低。新区的道路可以重新规划、房子建筑可以重新规划建设，这个是比较方便的。

 

三、水景资源对房价的影响力

 

姜睿：具体在哪个区买房子？我会买在新区，特别是有好的环境的新区。不管从大城市来讲，还是小城市，房价最高的、最具有潜力的，其实还都是在新区，特别是临河的。上海黄浦江旁边盖的都是豪宅，十来万一平方；武汉，临长江的那全是豪宅，三四万一平。这说明啥，说明大家还是喜欢临河景的，喜欢景观好的。临景观的不管是从居住舒适度还是从后期的升值来看，都是有很大的保障。通过我们对确山所有项目的走访，发现整个确山最适合居住的区域是三里河片区，最具升值潜力的片区其实也是三里河片区。不管是大城市，比如说上海、武汉，都是临江的最贵，郑州的北龙湖有水景的卖多少钱？贵的七八万一平，便宜的四五万一平。像东区原来可能卖三万一平方，原来金水区最好位置现在卖三万一平，你更别说经开区、管城区、中原区，也就是卖一万一平方，不到二万。同样的位置在10年前或者15年前来看，北龙湖可能每平米只有三四千，现在翻了10倍不止，应该是20倍。这就说明在一个城市的发展方向上，而且有水的地方，一定是整个城市价格最领涨的地方。

 

双蕊：对城市来说，水属于稀缺资源，因为有水，空气中湿度会比较高，对身体比较好，含氧量也比较高。在北方城市能居住在水边的区域就这么多，在确山三里河片区是水资源最丰富的区域，再看确山新的市政府，还有一些机关单位，像公安局、法院等都在这个三里河片区。所以说在确山，三里河片区应该是发展的重中之重，应该相当于确山的一张名片。

 

姜睿：从我个人要在确山买房来讲，那我的排位顺序肯定是三里河片区大于北部生活片区，再大于老城区。其实从房价上也验证了我的选择，不是说贵的就好，从了解完确山的城市发展后，我知道哪个区域的房子最好，住着最舒服。

 

四、买房子要买稀缺资源

 

凌姐：今天，我们来看一下三里河片区——水韵太极湾这个项目。水韵太极湾在未来大道和中原大道的交汇处，也就是确山新老城区的交汇处，这个片区算是整个确山发展的重中之重。毕竟，新的市政府就在项目对面，机关单位也已经搬迁过来，像公安局、法院等已经开始办公了。占地600多亩的三里河湿地公园目前正在施工中，湿地公园的水已经净化完毕，岸两边公园的景观还在施工中，现在看可能有点荒，但是政府发展的决心已经摆出来了，预计两年时间完工后，也就是等大家入住之后，三里河湿地公园基本上全部做好了。

 

姜睿：给开发商沟通的时候，他们对太极湾这个项目非常有信心。我刚才大概算了算，水韵太极湾这个项目全部开发完毕大概有4000多户，确山县城的人口现在大概五六万，经过五年的发展，人口差不多能达到10万，五年内县城人口增加三四万，这就意味着只有十分之一的家庭才能在水韵太极湾落户，才能享受到整个县城最好的水资源、最好的景观，毕竟这样的片区很稀缺，稀缺也就意味着保值、升值。

假如说五年以后，老城新城的房价每平米能涨500-1000，太极湾起码得涨2000。如果这个地方在大城市的话，比如：上海、武汉以及离的最近的省会郑州，那不止是涨2000的事，因为整个确山最好的居住环境就在这，整个确山有条件的，在附近办公的机关人员，肯定也是都想往这里，就算新区再发展不可能去耗费那么多的成本再挖个600多亩的三里河湿地公园，所以说后续它的升值是无限的，应该说在整个确山买房的话，太极湾的升值潜力可想而知！

 

五、买房子要买优质教育

 

姜睿：另外，除了湖景之外，太极湾的教育资源也是非常优越的。确山七小，本地人都知道，属于确山所有小学里边最好的一所小学。不管是从它的教学质量，还是近三年的成绩来说都是排名第一，整个县最好的老师在这里，最好的教育资源也在这里。从中国人角度来讲，大家买房子最看中的就是教育，比如我，我搬家就是为了孩子上学。我们再反向思考，如果你买了太极湾，就意味你的孩子在小学中受到最好的教育，可以享受确山最好的教育资源。那我们再往上延伸，孩子上个好的小学，学习成绩好，那可能上个好的初中、好的高中，最终上个好的大学。

 

双蕊：很多好的学习习惯都是在小学就培养了，因为全县最好的老师肯定给你的是全县最好的教育，老师的思维模式，给孩子从小养成好的学习态度，好的生活习惯，可以让孩子受益一生。选择一个好的小学，在这个接送时间上来看，太极湾和确山七小就一路之隔，出了小区门就可以到学校门口，节省了很多路上的时间。如果这中间的时间，我们按一天来回的路程半个小时来算，那我们可以算算一周甚至一个月我们省下来的时间，在一定程度上节省了家长的成本，包括孩子，也可以利用这些时间，做一些自己感兴趣的事，毕竟时间是最宝贵的。一天半个小时，一年累积下来的时间更多。而且这个上学时间的路程缩短了，也就意味着更安全一些。如果说孩子自己去上学校，如果这个路途很长的话，家里肯定不放心的。天气不好再下个雪、下个雨，这个时候学校距离远近的优劣势就体现出来了。

 

姜睿：抛开三里河湿地公园，单纯说学校，这个片区资源也是非常丰富的。教育、商业、居住环境，包括离行政单位也比较近，这一块也可以说是具备了确山最好的位置资源。

 

 

六、买房子要买成熟配套

 

姜睿：提到这个商业配套，我们在和开发商聊规划的时候，它做的商业是非常有特色的，做的是古镇商业。开发商想把古镇商业打造成为确山的一个标杆性的旅游景点，大家来确山，都想去他这个古镇玩一玩，这个古镇里后续还会打造一个美食街，就是把确山所有的有名的小吃全部集合到这里，打造一条具有地标性质的美食街。在我们跟这个开发商聊的过程中，他们除了做古镇商业，做这个美食街，他提到还有游乐场，这个游乐场后期会有摩天轮、太空穿梭机，甚至还有卡丁车场。刚提到的这些目前暂时是没有的，后面肯定是要建的。而且开发商是准备花将近2000万建游乐场，在整个县城有谁愿意花2000万去建个游乐场？这一块儿建好以后一定是整个确山孩子们的娱乐中心。

 

凌姐：除了游乐场，现在建的还有个童话欢乐大世界，说的是今年五一要对外开放，到时候我们可以过来体验一下。

 

双蕊：开发商也带领我们去看了他们后续的规划，我们看到他们后续还有一整个地块儿，就是全部用来打造这个集中商业。他这个商业定位可能就类似于成都的太谷里，后续的话会有潮流时尚、儿童乐园，或者说偏轻奢一些的酒吧，这些业态在确山也是完全区别于老城的商业，完全打造新的形象。

 

姜睿：这里以后就相当于确山新的旅游生活片区。你比如，老城就逛个街，你在这里，除了逛街之外，你可以看看景，也可以坐在这个湖边，喝个小啤酒，吃个烧烤，整个心情都会非常爽。其实坐在家里阳台上就可以，这个如果建成之后，不管是老城区甚至北部新区，他们的这些居民都会到这边活动的，因为毕竟它这个片区是公共对外开放的，不是纯粹的只是为他自己的项目的服务。我们去看了很多城市的楼盘，它们做一些商业街区实际上是为自己的项目服务的，但是太极湾这个项目，它做的这些是相当于打造的是整个确山的一个新的潮流生活片区。所以，我觉得水韵集团这个开发公司的实力还是挺强的。

 

 

七、资金到位 火热复工

 

凌姐：你有没有发现我们最开始来到确山的时候，通过跟一些群众去沟通，大家对确山的房地产其实是非常担忧的。他们不愿意给咱聊这个房子，你们还记得不，有一个大哥说，作为确山体量最大、环境最好、最被大家看好的项目就是太极湾，结果停工了。这件事让人非常的无法接受，所以导致了他们对整个确山的房地产市场都丧失信心了。

 

姜睿：我们跟这个开发商聊的时候，也直面了这个问题。其实开发商，他在开发这个项目之前已经开发了好几个类似的项目。比如，新蔡的水韵天街等，正常情况下他有这么丰富的开发经验，其实不应该停工的。如果说没实力或者没经验也不可能一口气拿下1800亩地。那为啥会停工呢？其实我们特地找这个开发商聊过这件事，如果按照原先的预期，工程肯定是能够正常如期进行的，最终因为一些外部原因，比如说三年疫情，加上国家的政策调控，可能销售速度没有按照以前预期的速度去化，回款中间出现了一些延期，导致了一系列的停工。

但是，它毕竟是确山县政府重点招商引资指标性的项目，政府肯定不让出问题，所以说这个纾困资金4000万，它是第一时间拿到的。开发商也表示，他们这个4000万的纾困资金到位之后，立马就是全面复工，现在工地上，据说是200多号工人都在赶工，而且听说再过两个月达到400人，你看现在工地上他们就已经开始热火朝天的施工了。好像他们把这个交房日期，工地排期都已经排出来了。

 

凌姐：开发商也拍着胸脯跟我们讲，他们一定会保障交房的顺利进行，关于交房他们也说了，十月份第一批交房开始，第二批到年底陆续交房，第三批的话可能会稍微长一点到明年，因为他的工人也是陆陆续续增加。毕竟这个纾困资金也到位了，而且这个纾困资金，它是专款专用，不可能用在其他方面，只能用在支付这个工程款上，所以说，我觉得他们的工地复工其实是有保障的。通过两会，我们也知道国家对这个房地产也有定调，尤其是这个保交付这一块，是由专门的部门、专门的人来落实。房地产本身牵扯的是比较多，严重点可能就是说牵扯到国计民生，政府是力保房地产健康平稳发展的，房住不炒，毕竟那么多老百姓买房，把一辈子的心血投到这，突然你停工了，让人真的是无法接受。尤其是受这个某大的影响，老百姓买房心里都有阴影了，老害怕打水漂。

 

姜睿：除了这个保交付，之前还有资金监管。资金监管这块就是专款专用，就是客户买房，把钱交到资金监管账户上，有房管局、有专门的部门还有银行，三方联合一块儿，监督管理，就是为了保证能够如期交房，所以说我觉得这一块是不用担心的，纾困资金已经到位了。

而且这个项目本身也是政府招商引资过来的。据我了解，原来太极湾应该是整个确山卖的最好的，一个月能卖五六十套。因为太极湾是整个确山的指标性项目。停工之后，导致整个确山人民对房地产市场没有信心了。

其他县城，据我们了解，一般情况，一个县城一年能卖个三四千套房。再看确山，大概一年卖多少房，不到2000套，1000套的差距是比较大。所以，相信有了政府这一块的重点关注，他们的交房肯定是没有问题的。通过开发商给我们的沟通，以及他们的态度，再加上政府本身对这个项目是非常关注的啊，所以，我觉得水韵太极湾这个项目停工只是暂时的，而且现在已经是复工了，未来我觉得是值得期待。

毕竟，它相当于确山的一张名片，外地人来那肯定会来这看看，政府对这一块也是非常支持的，国家本身对房地产也有定调，保交楼、保民生、稳定房地产市场，其实就是为了保证购过房的老百姓的既有利益，促进房地产的一个良性循环。所以开发商才那么有信心的跟我们讲，他能百分百保证在规定的时间交付，因为毕竟他给政府签的有字，政府把钱给你了，这4000万不是平白无故给的，肯定是要用到房屋建设交付，保证老百姓的利益，这个钱专款专用，只能用于支付工程款，其他支出都不能用，所以这个项目还是非常值得期待的，让我们拭目以待！

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