观点阐述：

1、学区房的优势有哪些？

①学区房的稀缺：每个项目都可能会有教育资源，在确山，不是所有的项目都能拥有七小这样的优质教育资源；

②学校离得近的优势：学校仅一路之隔，出了家门就是校门，节省时间的同时保证安全问题，甚至保安可以目送孩子上学；

2、小区居住舒适的重要性

小区内部由洋房+高层组成，整个小区采光条件有很大优势，同时小区的容积率低，绿化率高，保证大家的居住环境好，提升生活舒适度，一梯一户的设计，私密度更高，生活更自由。

3、户型的优势

①一梯一户的设计让你拥有属于自己家的电梯厅，不论是做鞋柜、养花或者有小朋友的家庭放杂物，都能发挥很大的作用；

②南北双阳台，修身养性区，家政区、健身区，杂物放置区，满足家人不同需求；

③独立衣帽间，自由利用空间，方便自行设计，可将衣柜设计成L型或者U型；

⑤赠送面积大，电梯厅，阳台以及全赠送的飘窗，为家庭增加空间，生活更自如；

 

以下为交流主要内容整理，分享给大家：

凌姐：让我们来看看水韵太极湾项目的整体规划和户型。现在销售的二期，应该是整个水韵太极湾所有地块里边比较优秀的一块。通过分析，我们发现优秀的点最突出的有四个方面。第一，距离七小一路之隔。

双蕊：从小区的规划图，我们就可以看到小区南大门距离七小可以说非常近的，只有百十米的距离，同时南大门前的这条路，它是没有商业规划的，也就是说，后期这条路它不是作为一个主干道，更多的功能可能就是大家从南门出入，相当于一条休闲的小路。

姜睿：你看，南门距离七小仅仅百十米的距离，出了小区门之后，到学校可能最多走5分钟时间，别小看这5分钟，别的孩子上学可能都需要走个10分钟、15分钟，一天四趟的话可至少节省20分钟时间。还有一点，就是我们现在接孩子，大多都是老年人，如果远的话，老年人一般会骑个三轮车，其实这样不安全。但在太极湾二期住的话，因为近， 就不需要骑车了，直接送孩子上学就可以了，走路过去，这比较安全的。  

双蕊：南门的话后续还会有物业和保安长期24小时在这里。平时保安就基本上是看着孩子出小区门口步行到学校，家长也可以更放心一些。

凌姐：为啥咱说二期是所有地块里边比较优秀的一块，第一点就说这个七小，因为太极湾整个片区，它都是属于学区房。但是二期这个地块就是像你们俩刚才讲的，就是离小学是最近的，非常方便。但是，我其实有一个疑问就是这个路现在还是荒地，是吧？还没有开始修，就大家会担心说，哎，这个路能不能修到底。其实这个问题不大，我们也是带这个问题去了这个政府规划局，去专门咨询了一下，因为这个路其实是政府规划路，他只是时间问题而已，大概就这两年时间就差不多了，基本上等到你小区入住。这个路也就差不多了。

双蕊：而且这条路可以说是太极湾它整个片区比较重要的一条路，因为它还影响到后期的其他地块的交通问题。所以说，这条路后续是一定要开通的，毕竟还会影响到它后期的一些销售问题。

凌姐：就是说，政府规划的有这条路，这个路是在政府规划要修的范围内，那可能就是作为开发商来讲，既然政府规划有这条路了，他们肯定要积极去促成这条路的修建，所以说未来交房前后，这个路可能要开始施工了。很多项目都会说自己是学区房，但从这个太极湾的二期我们可以看到学校，不能光是学区，而且还要距离近，才是真正的优质学区房。

 

凌姐：这个地块优秀的第二点就是主大门紧邻中原大道：

姜睿：但是，他又不在中原大道上，我觉得这个非常好。它如果说把这个大门坐到中原大道上它出入会比较方便，但是有一点，就是因为中原大道毕竟是贯穿整个确山县南北的一条主干道，在未来肯定会比较繁华，车辆会比较多，如果说我们再从中原大道上进出的话可能会比较拥挤。所以说不管是开发商和设计院，我觉得他们的想法是非常对的，把这个主大门设到紧邻中原大道的一条路上，这样话就避免了一出门就直接拥堵。

双蕊：其实这样也更加安全一些，毕竟主干道上的车速也都比较快，到时候回家的话，出入都比较不安全。

姜睿：前几年我家住在农业路，有一次，我在农业路上离家门口还有30米，让我直接堵了快一个小时。看着家门口，就是进不去。

凌姐：确实有这个问题，所以说在规划设计的时候，好的设计院、经验丰富的开发商，他们会把眼光放得更长远，可能考虑问题考虑的更远，我觉得其实这点也挺好。真正站在规划设计专业的角度来讲，真正站在小区以及城市未来发展的角度来讲，其实这样做是最佳的选择，不能光看眼前。

第三的话，二期地块比较优秀的一点就是它的居住的舒适度非常高：

双蕊：从这个规划图上可以看出来，就它的整个地块是以洋房产品为主的，就是有20栋洋房，6栋小高层。并且它这个小高层规划的也比较巧妙，就是它的高层全部分布在整个小区的北边。也就是说，像高层的业主，他可能从北大门进去，直接就到了他这个家门口。更多的这个小区的空间其实是全部给到了这个洋房的业主，可以说是占了这个小区总人口的一小半的洋房业主，享受了这个小区绝大部分的绿化空间和公共的空间，这个是比较合理的。

姜睿：他这个合理，包括这个采光做的也非常合理，因为把这个洋房楼层较低的做到南面，这样保证了所有的户型都有合理的采光。

双蕊：这个小区我们了解到它的容积率是只有1. 76，就是这个容积率是非常低的，容积率低，它就意味着这个小区居住的人口会更少，建筑密度会更低，那这也就意味着有更多的空间可以用来做绿化、做公共设施、游乐场等等，在这样的小区居住是非常舒适的，而且你想，一栋洋房，它就十几户，他们规划的也就是一梯一户的这种感觉，就是电梯是双开门的，就是进去左边是进到这一家，右边是进到另外一家，私密性还是非常强的。

凌姐：他这样做的话，我觉得开发商还是比较花心思的。这个电梯其实他的成本是比那种单开门电梯的成本要高很多，毕竟电梯是东西两侧都要开门。对于客户来讲，他们回家相当于我出了电梯就直接进到我家的这个门厅，然后再进到自己房间，有个缓冲和过渡。

姜睿：这个电梯门厅算送给业主的，完全可以自己利用，以后可以种点花草、放个鞋柜等等。

双蕊：这样以洋房为主的小区还有一点就是它是非常保值，甚至说，后期会有很大增值。因为就拿郑州的北龙湖为例，高端的产品、高端的项目它基本上都是以洋房为主的。因为这样的话，对城市来说洋房产品是非常稀缺的，在城市是少有的，而且就是到后期大家都是改善需求为主，买一个房子，就是为了以后的养老，或者说改善一个更好的生活环境，所以说这样的一个小区后续的升值大概是不用担心的。

凌姐：从城市发展的角度来讲，确实是规划设计合理的小区，它后续的升值保值的能力更强。再加上本身这个项目它的位置是非常好的，正是因为它的位置特别的好，掩盖了它很多项目本身的优点。光环太亮了，把项目自身的这个点都掩盖了。刚刚也讲了，它的主大门开的位置非常精巧，普通老百姓来看可能觉得不方便，但是设计院他在做的时候，他考虑的很长远，包括居住的舒适度，既保证了洋房的这个舒适，又保证了小高层的舒适度，其实他考虑到了整个小区，业主入住以后所有成员的感受。那其实讲到这点，我觉得他这个设计院应该是还挺厉害的。

双蕊：他们用的是河南五方合创，这个公司在03年就成立了，也是有很多年的发展历史。

姜睿：设计院还获得了国内很有名的奖——詹天佑奖 ，詹天佑奖应该是建筑界、规划界最高的一个奖项，含金量非常高。本身开发商他经验丰富，又跟很多设计院合作过，所以，从一众设计院里面优中选优，选了五方合创这个设计强强联合。

凌姐：我们去售楼部的时候，遇到一个老先生，老先生说太极湾二期这个地块非常好，他非常喜欢。当时我们问他为啥风水好，他说第一点是因为这个地块方方正正、中规中矩。

姜睿：其实这个地块，他充分体现了天圆地方的理念，啥是天圆地方，其实就是对应的八卦之中的八个方位，它代表着阴阳均衡比较吉利，方正会带给人一种舒适感，风水好或者不好，不懂的人其实也能看得出来，啥是好的风水？就是让你能感觉非常舒服，不好的风水你往那一站就感觉格格不入，很不舒服。我们就是要讲究这个方方正正。

凌姐：这个老先生说，买房选小区一定要选小区方方正正地块的，小区方方正正代表很完整，这个地形方正的话，从八卦上来讲不缺，可能这个老先生本身研究风水，咱也不懂。当时，我记得双蕊多问了一句说，这个太极湾的风水怎么样。

双蕊：老先生说的意思是因为水韵太极湾这一块都临着湖，所以说这一整块的风水在整个确山来说其实都是非常好的，因为水代表着财，再加上这个二期的地块，它又非常的方正，这样的话就是这个地块的风水是更加好，而且它还临着这个学校。

凌姐：整个小区因为这个地块，以及小区内前面是洋房规划，后面是到高层，就是因为看中了这点，他才来这个小区选房，就觉得这种规划的整体组合下来，会对小区内部居住的业主非常好，它有一种越走越高的感觉，像人生一样，你从南往北看，从低到高，有一种步步高升的感觉。正好是碰见那个老先生，看人家能这样讲，就证明人家确实比较看重这个地块。所以说像我们刚才讲，二期，是所有地块里边我们认为比较优秀的四个点。刚才讲过了，就是七小一路之隔是最近的。主大门紧邻，但不在中原大道上，居住的舒适度又非常高。二期的地块因为方正，所以从风水学来讲，从整个小区的规划讲，从楼栋的排布上来讲，这四点是我们非常认可的点。在整个确山，应该是其他小区不能跟太极湾二期地块相比的地方。其实除了这四个点之外。太极湾还有其他的亮点。

姜睿：太极湾二期占地107亩，规划了大概是20多栋楼，其中有洋房20栋，小高层6栋，主要是以洋房为主。它这个洋房有6层的，有7层的，有8层，就是步步高升678，然后再往后面是小高层，小高层是18层的。

凌姐：聊到这个房子的时候，开发商给我们讲的让我印象比较深刻的是，最开始的时候，设计院给他建议的是，不要最北边只做一排小高层，其实可以多规划些小高层，因为小区的容积率没有用完，在没用完的情况下，其实他完全可以把东西两侧的洋房也做成小高层，这样做的话，既不影响政府的规定，不浪费政府给的容积率指标，又可以多盖房子，多挣钱。但开发商没有这样做，他觉得作为一个经验丰富的开发商，他对业主是很负责任的，是很良心的。

姜睿：如果说他多做一些高层，其实对开发商有利的，但是对客户是不利的。北边一排的高层，南边全是洋房其实是双赢的，对开发商有利，对客户也有利。如果对双方都有利的话能够更好的促进销售，而且开发商也不损失啥，客户也得到了好处。因为洋房的舒适度毕竟比高层要好。

凌姐：作为开发商其实他们建房子一直说，我建房子追求的是居住业主的使用感、体验感和舒适感。为什么高层没有建那么多，他也给我们讲了，首先，他是为了让业主住的更舒适，让小区的品质更高，因为在整个确山，水韵太极湾这个项目它就属于高端项目，住的人群都是确山最有素质的人。另外其实还有一点他跟我们讲的就是，我这个小区正是因为损失了一部分建筑面积，那大家对我这个小区的规划很认可，对我这个二期的地块很认可，对我二期的房子很认可，认可最终的结果是他来我这买房，那可能我正常销售需要12个月或者15个月把这二期这几百套房子给卖完。但现在因为大家的认可，喜欢这个地块的高舒适度，那可能我提前几个月我就卖完了。如果多建面积的话，我可能可以卖十个亿，现在建少了只能卖六个亿，这中间虽然亏损了四个亿，但对于我来讲，可能节省了半年甚至更多的时间，我把挣的钱再投入到新地块的开发，其实我挣的远远超过这些。加快了资金的周转率，所以我觉得这个开发是非常有智慧很聪明的，他考虑的不仅仅是眼前的利益。我们刚才一再讲二期地块优秀的点，就是他可能更多的考虑是10年、20年以后业主的居住，也就是我们一直强调的，为什么我们来确山，为什么要看水韵太极湾，我们也非常认可这个地块。

姜睿：其实这个地块是整个确山最好的地块，那它的客群一定也是整个确山最高端的客群，那最高端的客群他一定选择最好的房子，如果说你盖成高层了，最高端的客户，他可能看不上高层的房子，那最终一定会导致它的这个销售周期加长，最终可能会卖的比较慢。你900套房子，可能会卖个三年五年，如果说盖成洋房，虽然说我损失一部分利润，但是可能两年就卖完了，对吧？那你这个利润，假如说你两年卖完，我能挣20%的利润，但是你要是全部是高层，你五年六年卖完，能挣30%利润，其实作为开发来讲，我觉得还是选择前者。对于开发来讲，他讲就是资金的流转率，你一年挣20%要比你两年挣30%赚的利润高，它这个位置其实就相当于20年前的郑州的北龙湖，但他比20年前的北龙湖这个要好太多了，如果说我在确山住，我肯定是买的，毫无疑问的一定是太极湾。

凌姐：通过我们对太极湾的了解，发现它的楼间距做的也挺好的。

双蕊：毕竟它都是6-8层的洋房，其实洋房的层高也就最多就20多米，从国家规定来讲，按照1:1标准的话，那其实20多米的楼间距就已经足够了，但是，水韵太极湾这个项目，它的楼间距最高做到50多米，所以说大家完全不用担心在这居住的采光，如果是高层的话，那就更不用担心了，因为它全部在最北边，前面的不管是这视野还是采光也是一点都没有问题的。

凌姐：他这样做洋房采光照顾到了，高层的采光也照顾到了，通风、采光都非常好。另外，整个小区规划的停车场都在地下，从这个小区北大门就可以直接进出地下停车场，这样的话就是人跟车是完全分开的。

姜睿：这样做小区的业主比较完全。现在小区里面好多小孩子活动。如果要是有车经过就非常危险，这样的话就是人车分流，车不进小区，直接进入地下停车场。这样就避免了小孩子玩耍时的不安全。

双蕊：而且地上没有停车位，这样也节省了很多的空间可以用来做绿化，做公共设施，这样，这个社区的配套也是更加完善。

凌姐：因为白天我们上班，老人带着孩子出去玩。整个小区白天的时间基本上都是老人和孩子，你要真说就过马路去公园，其实大一点的朋友还好，对小朋友来讲，公园不像小区里面更方便和安全，因为小朋友他可能一会口渴，想吃东西，想睡觉，离得远了很不方便，所以说小区地上没有停车、没有车过的话，小孩子在院里边来回跑动、打闹等等就很放心，想瞌睡的时候，推着小车就直接回家了。其实我觉得这点做的其实还挺贴心的。

姜睿：说明太极湾这个开发商比较用心，它会借鉴一些好东西，用在自己身上。你看它的户型，我觉得做的也是非常的用心，我们随机问了位一期的业主，确山所有的楼盘他都去看过，其中，太极湾的户型是所有项目里面他最喜欢、最认可。他觉得户型设计的非常好，很合理，很科学。首先，就是我们刚开始双蕊讲的，每个单元一梯一户的设计，电梯双开门。

双蕊：电梯双开门的话，其实就是他整个电梯厅是相当于赠送的。我们也大概看了一下，这个电梯厅可能有7、8个平方，就是免费送给你的。在这个地方你可以后期自己打个鞋柜、种个花、种个草啊，还可以放一些小孩子的各种各样的小童车等等，都非常方便。其实相当于一个储藏室来用的。

姜睿：赠送8个平方，你按照房价每平方5000元来算，等于说白送4万块钱，这个是比较划算的。

凌姐：它这个一梯一户的设计是只有洋房这样做，还是洋房和高层都是这样做的？

双蕊：只有洋房是一梯一户的设计，毕竟洋房要有它的尊贵性吧。另外的话，第二点就是它户型的得房率非常高，因为它赠送面积是非常多的，除了刚刚我们说到这个7、8个平方的电梯厅是全部赠送的，它所有户型设计的阳台也是非常大的，基本上全部都是非常宽的阳台，北边和南边都有阳台，包括卧室也都飘窗，整个赠送面积是非常多。赠送你的多，那你实际可使用的面积就更多。每户赠送阳台的面积大概也是将近10平方，因为阳台只算一半面积，也就说阳台部分送了4、5个平方，另外，每个卧室的飘窗也都是全赠送的，这样算下来的话，它整个户型的赠送面积能够达到将近20个平方，买洋房相对更划算。

另外，还有说到太极湾的电梯厅，现在家里边条件都比较好，孩子的玩具各方面买的都比较多，像我们家孩子各种的小推车，溜娃神器，包括摇摆车，骑行车等等其实非常占地方。因为孩子还要用。所以说就是需要这样一个空间去放这些东西，要不然放客厅太乱了。我们家的玩具现在就放在客厅显得非常的拥挤，包括还有宝宝的座椅，平衡车等等各种各样的车非常多，这也是大多数家庭的共性。我现在住的地方门口的电梯厅是属于公共空间，如果放东西话物业就会来找，会有邻居投诉，如果家门口就有一个这样的空间，整个空间就是你的，你可以随便放，甚至可以打柜子，打鞋柜，放一些平常不太常用的东西，被子，鞋子啊这些都可以。

姜睿：它这个其实相当于把电梯厅充分利用起来，完全没有浪费，也相当于房子的公摊减少了，公推面积让业主使用，买的是120平方的房子，实际是享受的不止120平方。

凌姐：我觉得太极湾所有的户型有一个共性，就是南、北双阳台，而且阳台都特别大。

双蕊：它的阳台基本上都是连接着客厅还有卧室，至少是两个空间都连接了阳台，整个阳台下来，它的面宽大概到十几米，其实它这个阳台我比较喜欢的是，它是北向和南向都有阳台，北边的阳台，比如说家里边平常洗个衣服，放个洗衣机可以放北边，杂物也可以放北边。南边的话就完全用于个人生活，比如说家里边比较有情调的你可以在南阳台做个小花园，种个小花小草的；有孩子的话，你可以做儿童平常游乐的地方，放一些玩具、读书，做读书角。直接把玩具柜做到墙上，玩完了往柜子里一放。这样客厅也可以保持整洁。

姜睿：对于这个抽烟男士来讲还有一个优点，就像我，家里不让抽烟，我经常去阳台上抽烟，推拉门一拉，阳台窗户一开，看着景抽着烟，其实也是非常惬意的。

双蕊：你甚至可以把它用来做平时健身的地方，放个瑜伽垫、跑步机，甚至按摩椅，家里边客厅可能空间不太够的话，这个阳台就可以派上用场。阳台大的话其实使用的频次不低于客厅，阳台就看我们怎么去给它打造，因为空间确实是比较大，基本上是至少7、8个平方。

凌姐：在视频上，看到有人把阳台规划的非常好，种菜、做绿植，原来阳台在我们看来就是晾衣服的地方，现在反倒南边不晾衣服了，因为现在很多衣服不能暴晒，都只能放在北边晾，或者用洗衣机直接烘干了，南边的阳台反倒成为家庭功能的一个延伸。

双蕊：太极湾所有的户型里面，除了我们讲的一梯一户的设计、南北双阳台、赠送面积、大面宽采光面更大之外，它的主卧室都是套房设计。主卧它有独立的卫生间，它甚至还给你设计了独立的衣帽间。这样的话，平时家里面衣物比较多的话，空间是足够的。

凌姐：衣帽间好的一点就是，可以根据你自己的需要进行调整，因为衣帽间和主卧室中间那面墙不是承重墙，我们后期在设计的时候，可以根据女主人对衣柜的要求，做L型的或者做U型的都可以，我觉得他这个设计点也挺好的，它所有的卫生间也都是有窗户的。

姜睿，太极湾所有户型里面，你最喜欢哪个户型？

姜睿：我最喜欢129平方的户型，因为它客厅朝南、两卧朝南，这个客厅的面宽比较宽，他完全可以再隔出来一个房间做书房来用。这样下来相当于这个户型是四面宽朝南，如果不做书房做个卧室的话，相当于说三个卧室和客厅都朝南。这种设计比较不多见，比较百变。

凌姐：双蕊，你喜欢哪个户型？

双蕊：相对我们年轻一点、经济实力比较有限的，我还是比较喜欢它115平米的这个户型，因为目前经济实力有限，面积小一点，它的总价我比较能够接受。他这个115平米虽然是高层，一梯四户的设计，但是他设计的南户北边也有采光，其实也是南北通透的，这点我比较喜欢。115平米的这个阳台做的也比较大，就是客厅和卧室两个开间连着一个大阳台，这个我也比较喜欢，虽然面积小，主卧也有独立的卫生间和衣帽间。这样整体来看的话，我是比较喜欢这个设计的。

凌姐：这个户型整体看是挺好，但是这个户型厨房的入口是不是有点小？

姜睿：你看他确实门比较小，但是我们完全可以改变下设计。假如我们装修的时候橱柜不做满，往北延伸一点，留半米做推拉门，其实这个空间是完全可以够用的。

凌姐：把厨房西面的橱柜不做满，把空间空出来一部分，重新把门调整成推拉门，这个问题就解决了。这样一调整，这个户型我也挺喜欢，因为毕竟总价没有那么高，同样是三室两厅的话，除了一个卧室在北边，两个卧室和客厅都在南边，厨房因为是外凸设计采光也更好，原来我是觉得这个厨房的门有点窄，这样一调的话其实还挺好的。

姜睿：整体来说这一点不影响大局，它的这个优点完全可以让人忽略这个小缺点，稍微改变一下设计它就没缺点了。我们看了看太极湾所有的户型，优点很多而且是共性，基本上没啥缺点，唯一的那个厨房我们稍微改动一下设计就避免了，所以说他们的户型我觉得是非常完美的。

双蕊：它的户型面积段做的也是比较全面。不管是从115平米总价比较低的户型，甚至到140多平米的家里边有改善需求需要大面积的，还有中间的这些面积段的户型，可供选择的比较多，面积比较全。所以，整个来说不管是二期的外部环境，就它距离七小、包括它的湖景资源，还说它内部的设计，小区的整体规划，包括它的人车分流、双大门设计，最后到它户型赠送的电梯间，包括户型的整体设计，水韵太极湾二期还是非常值得大家购买或者是投资的。

总结：

    买房需要全方位考虑，不仅是买一套资产，更是买的周边资源，买的生活环境，买的生活质量；

    优质的教育资源，为孩子的成长路提供更好的选择；便捷的交通道路，为生活带来更好的出行体验；舒适的社区环境，归家感受低密社区带来的幸福感，高质量的户型设计，给生活带来更多可能性；

    选择一个低密的社区，合适的房子，优质的户型，让你的房子在未来更有价值，同时让未来生活更加美好。

 

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