【买房早知道】今天邀请到目前在日本做房产租赁、销售市场研究的老朋友赵静坤接受采访，以下是具体内容：

 

小编：欢迎来到买房早知道！今天这一期博客，我们请到的是我们的老朋友赵静坤，静坤给大家介绍一下自己吧。

静坤：大家好！我是静坤，2022年以前呢，在河南郑州做房地产相关的工作，主要是研究市场以及建筑景观设计规划这方面的内容。2022年以后呢到目前，移居到了东京，现在呢，主要是研究东京的不动产市场租售，很高兴和大家见面。

小编：这次博客的源起呢，是我前段看到你写了一篇文章，关于日本独特的租房规则。这篇文章看完之后，感觉大开眼界，和我们平常国内接触的这种租房市场感觉有很大的区别，你能介绍一下吗？就是说你去了日本之后，接触到这种租房市场的规则之后，你有什么感觉？

静坤：中国和日本两边关于租房和买房规则是有很大区别的。日本这边租房的话，它会有一个很特别的一些特点：第一个特点的话就是审查比较难；第二个特点是投金比较贵；第三个是空屋交付，然后退房要求原状恢复。这是他比较独特的一些特点。

小编：咱们先聊聊投金的问题啊，就是我也记不清楚了，好像很多项，既有这个押金，还有礼金，还有什么保证金、保险呀，感觉项目比较多呀，你能分项介绍一下吗？

静坤：是，投金这块呢，常见的投金包含了礼金、押金，礼金呢它是日本一个独特的在其他地方很少见的一种费用。他的意思就是感谢房东把房子租给我，所以我要给你表达的一个心意。这个礼金一般来说是一个月的租金。

小编：一个月房租？

静坤：对，也有的房子会要求两个月，比如说装修的特别好的，或者说是那种商业用途的，这个是要求两个月，一般是一个月。然后押金的话和中国的押金是相似的，咱们中国是押一付三或者是押一付一啊押一付，这里也一样，也是要求有一个押金。这个押金一般也是一个月房租，但是有时候房东或者管理公司会要求如果是外国人，或者说收入不太稳定的人交两个月的押金，也有这种情况。第三种投金呢，就是保证公司的费用。保证公司也是和中国有点区别的地方，在日本租房呢，你需要通过保证公司对你的这个资格审查，这个审查就是看你的收入是否稳定，看你是否有足够的积蓄能够交付这个租金，意思就是筛选一下这个租客的资质。那这个保证公司的费用是由这个租客承担的，这个费用根据保证公司的不同，他的收费也不一样，有的半个月，有的一个月，你也可以把保证公司理解成为一个租房的保险，它保证的是房东的利益。

小编：但是这个费用是要由租客出？

静坤：对，这个费用要由租客出。如果说租客没有按时交付房租的话，保证公司是需要自己先把房租垫付给房东的，然后他再向房客追缴租金。比如说，我们双方定的是每月十号交房租，如果在十号十一号，租客没有把这个房租交上，这个保证公司就把这个钱付给房东了，所以说他就相当于一个保险。就是这个保证公司收了100个1000个租客的这个保证费用，那么有一定的概率出现这个租客没有按时支付房租，那么他就拿这个钱去交给房东。

小编：包括一些房屋的损害我看国内这个新闻有很多，就是这个租客不再交房租，然后过了一段时间之后房东跑去看看房子里边一团糟嘛，满屋都是垃圾。

静坤：对对，有这种情况，这都是需要保证公司来赔付的。除了保证公司这个费用之外还有火灾保险，换钥匙费，清洁费还有紧急服务费，以及租房需要找中介的这个中介费。火灾保险的话基本上每个租客是都要交的，一般来说是两年为一期吧，有一万多有两万多，这个很好理解嘛，就是如果发生火灾、自然灾害的时候这是保险公司赔付。换钥匙费用的话，有的房子有，有的房子没有。一般来说，每换一个租客自己会换钥匙，或者说是请房东请管理公司换钥匙，就是这个费用。清洁费的话是这样的，日本租房子是空室出租，就是上一个租客走完之后呢，要把这个房子做一个全面的清洁，日本的清洁是非常专业的，他们会把这个房屋维持到一个就像新的一个房间那种状态，清洁费也不低啊！

小编：这个清洁费的意思是我只要付了这个费用，然后就有人来清洁了？我走的时候可以不管了？

静坤：嗯，一般来说，这个房东都会请专业的清洁公司来清扫，是这个费用。

小编：但是租客就不用管了，把东西搬走就行了？

静坤：对，还有一个24小时紧急服务费用。这个有的房子有，大多数房子没有。一般那种学生公寓啊会多一些，24小时紧急服务的话，其实就是如果在管理公司的工作时间之外，房子出现了一些紧急状况啊，比如说什么停水啊，什么漏水啊，进不了家了这些，你打这个电话他们会紧急过来给你提供帮助，这是这样的一个费用。

小编：前面的费用这么多，还有什么费用？

静坤：还有就是中介费。

小编：日本的中介费是两边都交啊还是说哪一方交？

静坤：日本是这样，租房也好，买房也好，它的规则是非常透明的，也有非常清晰的市场规则。就是卖方和出租方向自己的中介公司支付费用，买方和承租方向自己的中介公司支付费用。

小编：就是两边都收？

静坤：也不算，是中间的联络沟通都是由两个中介来进行的，并不存在像中国那样一个中介把两方拉在一起谈一谈啊，没有这种情况。

小编：一般中国会房东和租客被中介公司组织到一起见面砍砍价什么之类的。

静坤：对对对。但是日本这边一般来说除了到签约那天，一般情况下是不会碰面的，都是中介把所有的都谈好了，合同准备好了，双方过来就是签个字。

小编：我感觉日本这个制度是比较偏向房东的呀，感觉租客的这种成本很高，我租一套房子，感觉要不用个几年好像就很不划算，因为前面交了很多钱嘛。

静坤：您有这种感觉是很正常的，确实是有这样的一种情况在里边。日本的租房规则和租房的法律呢倒并不是完全保证房东的利益，应该这样讲，就是在你租房之前，它是保证房东利益的，租房之后是保护租客利益的。租房之前呢，房东会通过保证公司，通过管理公司来审核租客的资质，简单来讲就是看你能不能持续稳定的给他提供租金，如果你的这个资质好，比如说你有这个大手公司的收入证明，你是在大手公司工作。

小编：大手公司什么意思？

静坤：大手公司也就是类似于像规模比较大的企业，什么索尼啊什么大厂，如果你有这些公司的工作证明，收入证明，那么你通过审核的几率就很大。如果说你没有稳定的工作，只是在一些便利店打个工，临时工，小时工，那不通过的概率就很大。日本人并不是说你有钱，可以一次性支付一年的租金，就可以租给你，日本人追求的是稳定，他是希望你住在这里可以住十年二十年的。

小编：是，我感觉他的制度就是一种比较长期的制度，因为换一套房子的这个成本很高吧，就是你每租下一套房子，前面需要支付很多租金，投金很高。如果从成本来角度讲，我都感觉我要是租个一年可能就很不划算，因为前面就是像礼金啊，押金啊保证金这些费用，如果只租一年，那么成本就很高。他这种制度感觉是一套鼓励你租个三年五年或者更长的一套制度。

静坤：对，整个日本社会是追求稳定的，不只是租房。如果说你对这边的社会规则了解的多的话，你会发现，整个社会是鼓励稳定，他们对这个创新也好，对这个不稳定也好，是不太鼓励的。普通人换一次住所的代价实在是太高了，不单是投金，除了投金之外，你所有的以现在的住址去办的信用卡，儿童的上学，去幼儿园，你的这个所有的年金保险，这些东西要全部变更一遍，包括这个联络方式，非常消耗精力。所以日本人租一套房子，他可能会租十年二十年一直住下去，确实是变一次很麻烦。

小编：十年二十年感觉对于中国人来说是不可想象了。在中国甚至买房的房子都很难住十年二十年，可能买的时候都是一心想着要长久住了，但因为孩子的学区啊，因为收入的变化呀，房子面积的大小啊，孩子出生了啊就会换了。我感觉我们身边朋友很少有买房能住一二十年的。

静坤：但是在日本租房能住二十年的也很常见，他支付的租金远远都已经超过一套房的价值了，但是他也愿意租。我看过图书馆的这个资料，因为日本他有每年的这些统计数据，数据还是很真实的，因为每个人的住所都是需要去登记的。统计出来的资料的话，东京大概是50%多一点，51%、52%这样的比例是租房住，剩下的是自住房。

小编：以前我们听说过日本的劳动制度也是比较长期主义的嘛！一个员工到一个公司之后，感觉就要干一辈子是吧？

静坤：对，终身雇佣制。

小编：就他看到社会制度是一个很全面的，不只是个人和企业之间的关系，好像在租房市场也有这种感觉。

静坤：对对，方方面面都是要求一个秩序和稳定。

小编：刚才你还讲到这个租房的稳定之所以重要，还跟那个地址体系也有很大的关系，刚才你说什么信用卡呀什么社会保险呀之类，都跟这个地址有关。

静坤：都跟地址有关，日本的这个日常生活中家庭住所的邮箱这个是非常重要的。

小编：实体邮箱吗？

静坤：是实体的邮箱，就是说你家里面投递那个信封的邮箱啊。

小编：因为国内现在很少用了。

静坤：对对对，国内确实很少，有的人可能就不知道邮箱在哪。

小编：对，因为我们家，除了我爸定的有报纸嘛，可能每天他过去取个报纸，其他的可能就不会去看，一年也不去看一次的。那在日本为啥邮箱这么重要？

静坤：日本是这样，他的这个社会有其保守的这一面的。他所有的这种文件都是通过书面来传递的，儿童的入学通知书，水费，电费，煤气费，然后你的这个年金保险，也就是我们中国的统筹保险，所有的这些资料都是通过信件来寄给你的。

我跟大家分享一个我刚来的时候的一件事情，你都能感觉到这种让人很是需要适应一下的。每个人来这里如果是长期签证都需要交年金。如果说你是工作签证或者是经营签证，那你需要交厚生年金；如果说是普通的社会公民需要交的是国民年金，它是有一点区别的。那么我们来的时候是5月18号，我们是从6月1号开始交厚生年金的，那么这中间就有12天没有交年金，我们就收到了年金事务所寄来的交款通知书，他知道我们是从6月1号开始交厚生，他通知我们这12天呢，需要交一个国民年金。因为刚来日语也不太懂，对这个社会规则呢也需要去了解。那我们就去年金事务所去问一下，这是怎么一回事。工作人员跟我们解释一下，那我就交了这12天的国民年金就行了嘛？我在那拿钱，一交几分钟就搞定的事，不行，他不收，他必须寄一个交款单寄到你家里，寄到你家里以后，你拿着交款单去邮局，去银行，去便利店去交了以后，你再把回执寄给他，他再给你寄过来一个接收的确认书，就是这一来一回两个多月，全部通过信件，他给你寄过来就快一个月了。国内感觉去柜台直接就交了，咱们国内你看支付一下手机上交个水费电费多简单的事儿，这不行，必须你拿的他寄到你家里边的交款单，然后到便利店、银行去交。这个社会规则就是这样，他也不愿意去改变，你会觉得很麻烦，但是来这里就得适应这样的一个社会规则。

小编：如果他这套都挂钩的话，就说我在这个地方住了一年，我觉得不合适或者因为其他原因换到另外一个地方，就是这些所有的机构，我都要通知到吗？

静坤：所有的机构，你在这个社会生活需要打交道的方方面面的机构全部都要通知到。政府到年金到保险到你的这个办理的手机、电话到你办的宽带，到你的水电煤气，有孩子的话，你孩子上学的福利，政府给你每个月会打福利这个补贴啊，所有的这些全部都要跑一遍，所以他就特别麻烦吧。日本人他不愿意搬家，搬一次确实很麻烦，成本很高。

小编：对，成本非常高，无论从钱的角度还是从这个办事的角度，他都是一个成本很高的事情。还有我看你那个文章里面讲到啊，就是对日本人来说的外国人，在日本租房感觉还挺困难的？比普通的日本人租房要麻烦一些，能讲一下吗？这方面这个？

静坤：刚才我们提到了日本它这个社会呢，讲究一个秩序，尊重稳定，那么在租房之前，保证公司、管理公司、房东会尽量的筛选一下客户，保证这个客户不给周围邻居添麻烦。这种不给别人添麻烦的这种文化已经刻画到他们骨子里了，深入骨髓。他如果说觉得这个客户比如说是因为你不会日语不好沟通，嗯如果说是你是外国人，比如说像一些印度人喜欢在家里做咖喱饭，有一些中国人喜欢在家里屠宰一些生鲜，比如说在阳台上挂香肠，晒被子，就是这些，是和本地的那些社会风俗习惯不太一样的，他会觉得就会给别人添麻烦。

小编：那给谁添麻烦了？给邻居吗？

静坤：周围邻居，嗯，日本这个社会是这样啊。如果你晚上的一定时间以后发出噪音也好，你的孩子在那跑跑跳跳也好，他们是经常投诉的。你给别人添麻烦，他们就会投诉到管理公司，那管理公司如果说是因为你不会日语，又跟你无法沟通，那他就很有可能就不租给你，免得增加麻烦，我租给谁都行，为什么要给自己添麻烦呢？

小编：就是说外国人租房一个首先那个难度就是日本人会觉得和外国人沟通不了或者说你那些社会习俗，你的生活习惯和我们是不一样。而这个不一样可能对房东来说并不是困扰，但是房东会认为这样会骚扰到我的邻居，这就对他形成了困扰，这感觉在中国不是个问题。

静坤：是，还有一个原因，这个原因就是有一些比较极端的个别的案例。比如说有一些留学生啊，素质比较差，平时也不怎么管理自己的房屋，然后垃圾堆的很多，有些人的可能确实是对这个扔垃圾呢有一些恐惧。因为日本分垃圾确实是很详细的，周几扔什么，周几扔什么，一个瓶子分三天去扔，这确实是有这种情况。

小编：对一个不熟悉社会规则的人来说会很困惑，就说我搞不清你这套规则！

静坤：对！他需要去适应，有的适应能力差的话他丢下一堆的垃圾，然后也不打招呼走了，回国了，或者是换住所了。这种案例是比较少，但是出现一个呢就会影响到很多人，很多房东就不愿意再租给这些留学生或者是租给外国人。留学生过来，其实租房子是挺难的，因为留学生他既要挑离自己学校通勤方便的地方，同时要挑房租是在可承受范围之内的，同时还要再找愿意租给中国人的，所以留学生过来找房子确实是不容易。

小编：那这些会体现在价格上吗？因为你这样说的话可能会变造成房源比较少嘛！

静坤：会体现，主要就是可租的房源比较少，价格上会有一些变化。比如说如果是日本人租的，他可选择余地很多，然后房租的话一般来说就是相对便宜些。那么对于外国人来说呢可能会略微高一些。

小编：你说的根据签证的不同，好像这个难度也有不同。

静坤：没错，因为前面也提到租房的一个审查，他主要就是看你的收入是否稳定。如果说是短期签证，比如说经营管理签的有一年签证，有三年，有五年，还有一种是三个月、四个月的，就是给你一个短期的时间，让你来日本开公司。自己开公司，自己成立账户，自己租房，把这些事情全部办完以后，他再给你续签一年的这样的一个签证，那么这种短期签证租房就很困难，因为房东不知道你能否顺利的续签，对他来说是一个风险。

小编：就是我租给你之后，你可能只用了比如说半年几个月你走掉了。

静坤：对，中国人有挺多的来这儿一年、半年他就换了一个位置，换一个房子，这也是很多房东不愿意做租给中国人的一个原因，就是你不稳定。他们追求的是稳定，并不是说我租金多收你一些，并不是这样，他追求的是稳定啊。

小编：这是一种签证，还有几种签证？

静坤：第一种是学生签证，来这里留学的；第二种是工作签证，工作签证就是来这里上班的；第三种是经营管理签证，经营管理签证就是来这里开公司做生意的；第四种是家族签证，家族啊或者是日籍配偶啊这种签证。一般来说工作签证是相对来说最好租的，特别是大手公司的这种工作签证。其次是一年期以上的这个经营签证。学生签证一般来说只能去找那种专门租给学生的这种公寓，或者是一些中国人的中介，他们熟悉哪些管理公司的房子可以租给中国人，可以租给留学生。日语学校一般是集中在高铁马场，新宿啊，大种啊这些车站，哪些路线是可以到这些车站直达的不用换乘的，这条路线上有哪些房子是相对容易租的，一般来说，你需要找一个熟悉这种情况的中介，那么你租的就快一些啊。

小编：是这样，就是还有一个，我看你说的它是空无出租，这个我感觉还挺违反我们的常识的。因为我们租房人都希望是家具比较全的，就是所谓拎包入住嘛！这甚至说走的时候，离开的时候，他也要求你把这个里边东西腾空，这感觉还挺违反常识的。

静坤：对。这个是和我们那边租房规则有一些不太一样的地方，我们是房子里面的配套越多，床啊家具啊越多，你的租金越多，或者说是最更容易租出去。

小编：因为我们住进去就是希望家具家电啊，甚至厨房的一些小电器啊都是配齐的，这样我住进来很方便。

静坤：对，日本它之所以有这种空屋出租呢，是一个方便责任划分，就是房东提供的东西呢，维修是需要你房东来负责的。甚至连电灯都需要自己去安装，窗帘有一些也是需要自己装的，当然他们的这个灯也都是通用的，你买一个往上一卡也就行了。这些东西如果是房东提供，自然损坏是由房东来负责的，比如说厨房卫生间的这些东西，这些是房东来负责的。而且一般来说讲究一些的房东或者说是到十五二十万以上的这个房间，他都会在每换一个租客就把厨具洁具全部换一遍，屋里面全部装修一下。一般来说，就是稍微高一点房租的房子都是全新装修的，交给你的时候就是全新的这种状态，最后的话，他也希望你能够尽量的维持原状。

小编：我感觉他这套规则是不是跟日本人这种洁癖有关的？是不是不只是因为责任的问题，连洁具都要换，感觉是比较变态的。

静坤：也有可能确实是，特别是一些租金比较高的房子，每换一次租客呢，他们都全部装修一遍，所以在日本的装修的生意是挺好的，日本人挺喜欢装修的。

小编：就是我看你最近写了很多文章嘛，都跟教育有关啊，就是我看你非常关注这个房子和教育之间的关系。就是能讲讲吧，就说当我们在日本，比如说东京去租一套房子的时候，我们怎么去考虑这套房子和孩子教育之间的关系？

静坤：那就关注我的公众号就知道了，公众号—45岁开始的第二人生。东京23区。基本上大部分区我都去了解过。

小编：可以，回头我把你那个公众号放在我们博客下面的评论区。

静坤：其实这个注重教育呢，咱们东亚国家都注重教育，日本和中国在教育方面的卷啊可能有过之而无不及。日本的这种教育他分成公立和私立两个体系，公立的体系基本上是从小学到高中啊，如果说让他全部上公立，和全部上私立他的那个费用差不多差一倍，就是这样的一个费用比例。日本的公立基本上就是那种快乐教育啊，素质教育，然后下午一点到三点就放学了，然后其他的时间你去鼓励孩子去参与到那种运动啊，社团啊，这种活动中。学习上也不考试，就是挺自由。如果说想让孩子上好的学校，那么大多数日本家庭都会送孩子在放学以后进入各种的熟，也就是中国的补习班，熟在日本的话是一个非常庞大的产业。

小编：在日本也是划片入学？

静坤：公立学校也是划片入学的。但是每一个区域它是实行自治的，有的区呢是没有选择的，你在哪个学校就去哪个学校；有的区呢，是实行的临近区择校制，也就是说，如果这个学区的指定校离你家比较远，或者是有其他的原因，比如说这个孩子的朋友、兄弟姐妹是在另外一个学校上，那么他也可以申请到相邻学区的这个学校去上；还有一种状况是自由选择校，有的区是可以整个区里边的学校，你的孩子都可以去自由的选择。他是实行区自治，所以公立学校也是有一些规则是不太一样的，基本上是以学区制为基础。

小编：它的制度是，就是每个区的制度不完全是一样？就是我们现阶段用一套什么样的制度，我们在这一个市里面各个区都是一样，在日本不是这样？

静坤：不是不是，日本它是实行自治的。每个区是根据自己的情况来制定这种教育规则的。因为日本的人口减少，有的区或有的市，人口是增加的，有的区或有的市人口是减少的，那么如果都是指定校就会发生一种情况，就是这个学区的学生太少了，一个班，两个班都组不成，这个学校就会被合并啊。或者他就改变这种学区制，变成了择校制，那么你可以自由的去其他学校去上学。它是实行区域自治的，根据每个区的情况，会有所不一样。

小编：也就是说在日本租房是要事先要有一个比较清晰的认知，不然的话可能就会影响你孩子这个入学情况，不能想当然说，就是画片，这个学校我一定能上。

静坤：对，是这样的。首先你要了解每个区比较好的公立学校是哪所学校，小学也好，中学也好，这个在我的那公众号里面都有普及。然后呢，在自己的学区里边，学区内是一定可以上，但是呢，如果这个学区没有合适的房子，你可以租他相邻的学区，然后也有几率去上，就是如果是择校的话，这个学校招生的人多于报名的人了，那么你是可以上这个学校的，如果招生的人少于报名的人，也就是报名的人太多了，大家都申请来这个比较好的学校上，他是需要抽签的，如果说是对教育比较重视啊，是希望自己孩子上某一个学校，那么尽量选择在这个学区之内。

小编：就是感觉日本这个租房市场啊，包括加上教育啊，它还是比较复杂的。像我们国内感觉我要新到一个城市，我可以很快就把这个事儿定了，甚至我都可以先去，到了之后就是用几天的时间把房子定下来入住就可以解决了。感觉日本这个周期啊，这个需要考虑的东西还是比较长的。比如我有一个朋友，现在准备去日本，可能需要租一套房子，在那儿住很长时间，那么他需要有一个多长的一个准备时间来去了解些这些事情和办理手续？

静坤：如果说他是在中国提前租房，那么需要至少提前一个月以上去和这个中介公司联系，把自己的诉求告诉中介公司，中介公司呢，这个时候给他选择的是可以海外审查的房子。也就是说，你人还没到日本，这些房子呢，可以租给现在在海外的这些人。这些房子房源相对少一些，如果说你要到了日本以后再去租房，那么这个周期呢大概也是在一个月左右，也就是说你要住一个月的酒店或者民宿，大概是一个月的这个时间。因为日本租房的话除了看房的时间，然后签约的时间，他还有一个入住交钥匙，他这个中间的制作合同，调查这个房屋的状况，中介是需要做很多事情的，最后你能够拿到钥匙入住，一般来说是一个月，当然也有快的运气比较好，正好碰到有一个合适房子的，半个月也有这样的案例，但是你最好是做一个月的准备。提前找好中介，你来之前三四天，开始给你筛选这个房源，因为太早了，其实也没用，每天的房源都会有变动，三四天筛选出来房源以后找出来几个意向的，然后等来就开始去看，这样可以缩短时间。

小编：行，通过今天的这个聊天，我感觉对日本那个租房市场了解了很多呀。你看还有什么补充的吗？

静坤：我提一个概念吧，就是这个也是日本的一个租房的一种规则。这规则就是空屋出租原状恢复。我们刚才提了空屋出租，就是除了厨房和卫生间的设备是保持完整的以外呢，客厅和卧室没有任何的家具家电，有时候连窗帘和灯都需要自己安装。重点是这个原状恢复，原状恢复呢并不是说要恢复到你入住时候的那个状态，因为你居住的过程中不可避免会出现一些损耗，划伤，这个状况的就是要区别一下什么责任是由租客承担的，什么责任是由房东承担的。就好像你借了一辆汽车，你还给他的时候，至少要保持车的干净吧，你要把车洗一洗吧，把油加一下吧，然后你要保证这个车没有什么刮蹭吧，如果是你借车的时候出现的刮蹭，那是车主的，如果是你借了以后发生的刮蹭，责任就是你的，他的大概的意思就是这样。但是车主并不一定要求你，我借出给你的时候，这个车开了10万公里，那么你还回来的时候也是10万公里，那不可能，它不是这样的一种状态。

小编：对，比如说墙面，可能因为长期住人稍微会有一点颜色的变化，厨房因为做饭墙上会有点熏就是这些是没问题的？

静坤：对，就是他有一个法律条款也叫住宅租赁纠纷指南吧，大概就是这样一个条款，就是把这个原则给划分出来了。租房的人的原则就是故意损坏，或者是过失损坏，你比如说你搬家具把地板上有了划痕，然后墙上碰出来个坑，那这些产生的这种损耗啊，瑕疵啊，都是由你租客来承担；如果说是自然老化，比如说墙纸，你在这里住了五年，那墙纸本来是白墙纸，经过太阳晒啊结果就变黄了，这些属于自然损耗，那这些是房东来承担。除此之外，还有一个概念叫善良管理人注意义务。也就是说，你作为一个承租方，实际上也就是这套房子在你租赁期间的实际管理人，那么你有义务来对这个房子承担善意的维护的这个义务。你比如说使用空调，它会有冷凝水，冷凝水，你不去做处理的话，那在墙纸上也好，墙上会发霉，你看到了，你就把它擦掉，你不管，当然不是你的过失，但是会造成房东的损失，这就是你违背了善良管理人的一个注意义务。你在厨房里边，你碰到了这些水啊，饮料洒到木地板上，你就及时清扫，你不清扫也会造成一些发霉啊，结构不必要的一些损失，大概就是这两条。第一就是区分是自然老化损耗还是过失损耗；第二就是要有一个善良管理人的义务，基本上就是这些规则，来维护日本的这种租房的这种市场的运转。

小编：哦，对，刚才我还想起来一个问题啊，就是说，你刚才说到有些人会租10年20年嘛，那在这个过程中房租怎么变化？怎么调节？

静坤：嗯，刚才我们提到了，在租房之前，管理公司保证公司房东会筛选房客，这时候呢房东是主动的，在租房合同签订完之后，法律是保护承租人的。如果承租人在没有拖欠房租的状况下，这套房子的使用权完完全全是承租人的，房东也好，管理公司也好，任何人未经允许不能进入到房子以内，房东也不能提高房子的租金。日本的房租一般是两年一个契约，过了两年就继续再续约。

小编：续约的时候房租能变化吗？比如说因为市面上房租都涨了。

静坤：没有办法变化，比如说一栋公寓楼里面两户，有一户已经住了五年了，另外一户现在才开始租，那么随着租金的上涨，他们的租金可能会相差非常大，已经租了五年的那套房子，房东是不能涨房租的，这个人只要不拖欠房租不退房，那么房东是永远也无法涨房租的。

小编：你刚才说是两年重新签一次租约嘛，如果房租不能涨，我不租给你了，可以吗？

静坤：那房东是违法的，他必须得租。

小编：噢，就是这个两年，他不能更改租金！像我们国内的情况啊，可能市场变化会比较剧烈嘛，以前房租是5000现在可能变成8000了，我不给你涨房租，但我不租给你行不行。

静坤：不可以，除非你签订的是定期借家，否则房东是没有办法赶走房客的。定期借家也就是固定时间的出租，可以定半年，一年、三年、五年，这都是房东自己定，除了定期借家之外的，叫普通借家。普通借家的话都是两年一续约，房租在签约的时候就定好了，后面是没有办法更改的。

小编：哦，那这样我就理解了，就是前面对租客来说有很多的这个承诺成本吧，但是在这个时候，其实房东也承担着很大的风险是吧。如果这个租金市场，这个价格发生比较大的变化了，在某种程度上他们是平衡的。

静坤：没错！

小编：我正在租用这套房子，那么房东把房子卖了，我要搬走吗？

静坤：不需要，你只需要换一个打款的账户就行了。

小编：就是这个新的房东只能承担这个租客后面可能还要租20年？

静坤：仍然有效，新的房东也没有办法请你出去，他要请你出去，他要花很大的代价，他可以和租客协商，给他承担这个新的房租的这些投金，再加上一些礼金啊，有可能，但是需要商量的，如果你不愿意换地方的话，谁也没办法把你赶走。

小编：就是原来的租金仍然有效？

静坤：对，所以说，你会发现在日本买房的时候，有一种房子是带租约的，就是这种房子的话，就是带租约的销售房屋。如果这个租客是租了很长时间，他的租金水平可能是很多年之前的，明显是比现在的租客要低的，那么这套房子的价格也卖不上太高的价格，因为收益呢对于任何一个投资人来说，收益如如果太低的话，谁也不会买。那么如果是两套房子在一栋公寓楼里面，哪怕是隔壁，面积也一样，一套是空着的，一套是租金很便宜的，那对投资的人来说，我肯定是买这个空着的，因为我可以租的更高一些。相对来说，两套房子的销售价格也有可能不一样，他会让这个收益率维持在一个相对稳定的一个比例，比如说是4%呀5%，如果租金比较低，那么它的售价也相应的就上不去。带租约的这种房子呢，你的收益也很稳定，你没有这个空置期去找这个房客，也是事情都有它的两面性的。

小编：对，这都涉及这个，就是在日本这个房屋买卖的一个问题，这是一个更大的话题啊，可能这一期我们也谈不了那么多话题，希望下次再有一个充裕的时间我们聊聊房屋买卖的这个话题。

静坤：好的，好的！

小编：今天非常感谢静坤来到买房早知道，给我们聊了这么多关于日本的租房，它的市场规则和这个市场的特点，我们也希望有机会再请到静坤和我们聊一期关于在日本房屋买卖的一个话题。

静坤：可以，改天我们再聊聊销售方面的事情。

小编：好，那么今天我们这期买房早知道就到这里。谢谢静坤！

静坤：谢谢大家收听！再见！

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