今年房地产市场的调控目标大致已经达到，结果就是价格有点变化，交易数量不断上涨。这些结果原本是不可能的，关键在于中央政府的调控成功地分开了刚性需求和投资性需求。除了限购令以外，按揭利率，对首次置房、二次置房不同对待，也利于分开不同的需求。现在房屋库存有稳定的趋势，下半年供应会有所下降。从去年第四季度开始，新开工量开始按年10%的速度下降，土地价格则相对温和，这些对开发商来说都是利好因素。

2012年，全国房地产预期销售面积将增长9%。未来几年，中国将需要4000万套房，超过1亿的刚需购房者进入这个市场，这个比例大概是每个家庭3个人左右。

价格方面，预期有下降趋势，成交数量将上升。从3月份开始，全国或个别开发商的销售数量有所增长。开发商销售大概增长21%，每周成交增长率17%-18%。3月份回暖是因为按揭利率对首套购买者有所降低，从而刺激了需求。

调控政策成功的另一面，是第三次购房和非本地购房者难以按揭购房。这样足以控制投资需求。另外，对于M2下降的趋势，政府马上作出反应——下调存准率50个点。可见今年大环境应该比较利好开发商。

其实，中国房地产市场增长还有一波。一线城市在2005年已经见顶，销售7800万平米楼面面积，到2011年该数据减少一半，只有4000万左右。二线城市虽然增长不明显，但也已经见顶。只有三线城市还在急速增长。

2012-2015年的楼市销售，主要动力在三线城市。到2015年，预期三线城市也达到比较成熟的阶段。接下来从2015年开始增长放缓。

保障房对房地产市场的影响相对较小，其中有20%的保障房分布地点不是非常有吸引力，质量较商品房的差一些。

调控措施改变了一些开发商囤地的情况。中海地产2007年土地储备达到11年，现在是7.7年，华人置地30年的土地储备，现在只有8.6年。广州富力17年的土地储备，现在仅12年。开发商以前囤地不开发，是为了等剩余价值。但目前的政府调控使得开发商拿到土地后尽快开发，这种方式也令房地产开发商的风险有所降低。

国外媒体时不时地批评中国正在制造一个超大房地产泡沫，但是有一个数据值得参考：从未还款的按揭贷款占GDP比例来看，美国占95%，而中国是15%，这就是媒体常说的“大泡沫”。

对今年市场判断，房地产市场调控不会有大的变化。这么多年的调控，今年才开始有成果，政府将会继续沿用一些成功的调控方法。预期2012年库存会逐渐走低，价格在第四季度开始稳定，开发商毛利也会稳定。

长安明珠项目组

2012年7月19日