姜总：王总，对于这个县城的房地产走势你是怎么看待的？因为大家都知道房地产的长期看人口，对于一线其实我们并不担心，因为有长期的人口流入，但是关于县城的，你觉得未来趋势如何？

王总：你的分析呢？

姜总：其实我认为县城没有这个一线乐观，因为现在城市化率已经60%多了，按照国际上来讲75%，剩百分之10几，那肯定不如前20年，每年百分之一点多，可能往后我觉得这个速度会降下来，可能0.5%？0.4？可能再需要个20年、30年才达到75%，所以说我觉得县城的这个地产趋势会逐渐的下降。

王总：可能是维度不够啊。你像柘城，柘城有多少人？

姜总：柘城得个八九十万百十万吧。

王总：一共是吧？县城多少人？

姜总：县城里边大概有个十来万左右。

王总：十来万，剩下的八十万不想进城？

姜总：但是其实有一部分已经来到一线了。

王总：咱说总数啊，一个100万的县城，现在呢在河南也就是在一二十万人这样子就很好了，因为你的常住人口在这放着。那好比说人已经不在这了，但是户口还在这儿，那出去的人你估一下就行。

姜总：估一下十分之一？

王总：出去十分之一，也就是在城郊的或者在农村的、城镇乡镇的是还有80万，80万再走十分之一也就是走了8万，那72万想干嘛？

姜总：我理解你的意思，就说这72万会有一大部分走到县城。

王总：还有呢？还会走到一线城市是吧？不断的梯级的流动。那现在你看所谓的我们现在的城镇化率达到了百分之六七十，那从县城看是这个样嘛？

姜总：县城肯定不是。

王总：不是，有些人可能注定是没有能力要走到一线城市或者省会城市，更多的可能会去地级市，然后剩下的人才会走到县城。那你再划分一下，未来十年到二十年，县城如果说从你现在的逻辑来算，100万人已经有20万到县城了，80万有十分之一又走了，剩70万人，70万这20年应该怎么分配？

姜总：你的意思是未来20年这70万中可能就是40万或者50万要往县城或者地级市慢慢游走是吧？

王总：对，那如果说我们这样讲，县城再增加20万好吧，不让他太多。

姜总：你这个我认可，增加20万也好，30万也罢，这个长期趋势我认可，但是这个速度会不会降下来就是比前十年？

王总：速度降不降核心看啥？看收入啊！如果收入增加了，流入就快是吧？收入如果没有增加，流入就慢。其实这里面还有一个数据可能是是隐含的，因为没有这样的平均数，或者国家公布的数，就是现有的农村人的年轻化率是多少？印象当中可能是老人更多对吧？

姜总：你现在看留在老家的确实是好多出去打工了，确实是老人更多。

王总：老人占比是多少？

姜总：这个数据真不清楚。

王总：你能估出来，大概的数，五十岁以上的。

姜总：得有1/4或者1/3？

王总：1/3好吧，也就是70万人口的1/3，有21万人是老龄化的，这些人未来20年走出来的可能性也不大。那他能走出来的就是跟着子女往外走，更多就是说沉淀下来的农村人。那这些人的生命的这个周期，应该得在七十五八十岁以上。为啥算这个数，就是未来20年到30年大概能沉淀下来的老人，就不再走出来的可能得有20万左右，那剩下的人势必还是要进入到县城、地级城市或者一线城市。刚才我说了核心是收入，那我们要的基数是多少？就我们认为县城的这个速度，整个开发速度，或者城市规模的扩建速度，我感觉最少应该有20万人的支撑。20万的支撑，一年就合1万人，我们按平均数，这里边我觉也分大小年，这大小年从哪来？还是从收入来。你收入这几年高了，可能大家进城的欲望就更高。为什么这个东西是不可逆，因为人追求这种好的生活，好的生活配套啊，这种东西是不可逆的，教育啊，既然这个东西不可逆，它就是刚性。那它是刚性的，那我们的整个人口基数还够大，那人口基数够大，那我觉得柘城这样的城市，在未来的城区扩展啥的它就有机会。但是舞钢机会可能就少，舞钢就30万人对吧？你看整个这个人口基数还是比例，现在如果说就已经有10万人了，你指望着再有10万人进来就很难。可能就是这类的城市规模就会变得很小，人口基数不够。长期看人口，所以说未来县城可能是一个分级，根据人口基数，你的人口基数越大，你像邓州吧，邓州一百四五十万这样的人口基数。也就是说只要是过百万或者说过八十万的，这种县城的地产未来应该都不错。为什么？因为它有十几到二十万的人口流入。但你想你现在县城规模也就十几二十万，城市人口要扩一倍，城市肯定不能扩一倍，扩0.5倍都很吓人了。但如果在这样一个县城，还有30万到40万的人口流量，就是生存这样一个比例，那很好了呀！所以他也是分级、分化的。河南这108个县，四五十万人口，五六十万人口的，未来人口基数也就十几二十万了不起了，走一半是吧。那人口多的，它也走一半，留下来的这一半，那你就知道了哪个县城的房价、需求啊。

姜总：那还是看人口。

王总：对，看人口，看经济收入的速度，也是这个逻辑，不能一概而论，是吧？河南也有很多人测算说我们直接辐射人口是两个亿，长期辐射人口四个亿，所以说郑州未来可能得是2000万以上的人口，这个算法是没有错，但时间呢？时间可能跨度在十几二十年。

姜总：对郑州这个前景我报的非常乐观，因为按照有一个数据嘛，叫做一个城市正常能够吸纳周边8%的人口，比如像河南郑州，正常的，他的理想应该是河南是1亿人，整个郑州应该容纳2800万人是最合适的，所以郑州的前景还比较乐观的。

王总：逻辑是一样，县城也是这个逻辑，地市也是这个逻辑。像在一些大的这个你们老家的商丘800多万人，相对来讲商丘又跟其他这个省接上，他会形成一个小型的区域中心城市，虽然它离郑州不是很远，不到两个小时，但它也会形成这样的格局，所以用这个逻辑往下推去复制肯定不会错，未来我们只看城市人口。

姜总：他的速度会不会低？或者慢一些，应该会吧。

王总：不一定，应该这样想哈，为啥说不一定，有可能更快呢！它核心是收入。

姜总：对，如果说大家收入足够了，都想过好的生活，特别是教育，因为教育是集中化的，不可能在村里面建个很好的小学，因为好的小学建县城了，大家为了这个教育也去县城了，这个非常理解。

王总：你看现在这个收入有个啥问题啊，就是三年疫情，然后今年的复苏啊各方面都很差是吧！所谓的不能说叫百废待兴吧，就是在一种悲观的情绪当中，它达到一定低点了，他会不会有反弹？那这种反弹最终能不能造成收入的分级分化分流，或者说在某种程度来讲会有种补偿性的叫啥爆发式的，报复性的。如果说有这样的一种情况，他短时间可能就能赚不少钱，那么这种短期内赚到的钱，就会催生它的欲望和需求。所以不能简单的说是不是就不行了！20年一个周期，那我们经过了第一个20年，下个20年的发展可能是我们现在无法想象的。为什么这样说哈，就是当我们把自己的杠杆去掉之后，你现在还有杠杆啊、房贷，我现在已经没有了，那如果说我随着这个经济的复苏我的收入能增加的话，我会不会换房？

姜总：应该会！

王总：这种需求不是没有，他一定会有迭代。每一代人这个使命完成之后，他还会重新有，因为人对这个美好生活的这种向往，这是不可逆的，但凡有能力，你都会做这个事情。我记得前几年董潘说了句话：你以为你要个三房就可以了，随着年龄的增长你的收入增加，你是不是想要要一间书房？你的子女都变大了，你的子女要不要一间卫生间？那你要不要顾个保姆？那这种需求是不断的迭代的，谁告诉你人均36方就是一个极限，它是一个我觉得是满足基本需求的一个极限制，并不是一个完美生活的极限制。应该这样理解，不用去一概而论，因为什么东西都不是一概而论的。你去金沙那个城市你会发现这个城市根本不发展房地产，那就是一个矿业带来的一个城市，随着矿的结束，人员就流出了，然后整个你看那个城市就死气沉沉，不能说看不到希望吧，就是一群人每天在重复这种生活，城市也没有什么新的基建啊，你就感觉很萧条。我觉得只要有人口这种需求在，他就会不断的有这种市场。美国现在够厉害吧，平均收入也很高吧，但他真正的人群聚集的城市在哪？是在东西海岸，整个它的内陆人是相当少，就它的人还在不断的聚集聚集聚集，这个是改变不了的。

所以不要一概而论！也不要对未来就消极！

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