姜总：对于这些大城市，比如说一线城市，未来20年、30年，这些房地产，王总你是怎么看待的？我啥意思啊，比如说现在看似盖了一些高楼，看着很繁华，20年以后呢，这些高楼怎么办？破了，败了。

王总：拆呗。

姜总：拆得起吗！现在郑州为啥好多地方像金水区的好多老破小，为啥价格不高，一万多，那么好位置，为啥不拆它？是因为这个拆迁成本太高了，地块儿又小。

王总：这里面有个逻辑，美国，美国对老房子达到一定年限之后，他会有一个翻新的逻辑。他这个翻新逻辑在哪儿？比如说，室外的外墙要重新处理，内装修要重新处理，设施啊、电线什么的重新弄好，处理完之后，这个楼要重新评估。比方说他现在整个修缮完，他的整个这个使用年龄可能就是跟现在的20年的房子差不多，那他的房龄就是20年，但他可能有七八十年的历史了，这是一个需求问题。

姜总：你的意思是房子翻新以后，这次翻新可能保证20年，那他的寿命就是20年评估。

王总：对，他有他的这个重新的再评估体系。那如果说这个房子已经是危房了，没人住了，他已经不再具备价值了，不再具有价值了，我要是拆这个地方，我给你的拆迁补偿费是多少钱？

姜总：那可能会很少了，如果很多的话拆不起，像郑州，为啥金水区好多这个老破小也不拆，因为成本太高了。

王总：还具备使用功能，如果他不再具备使用功能呢对吧。我感觉啥呢，就是人类对一些事情的处理他有好多种维度。我们就说啊随着这个年龄的增长应该更多的去迭代我们的知识体系。就再举这么个例子：全世界的人都相信中国未来会是很好的发展，中国人不相信，就只有中国人不信。那为啥中国人不信，因为你没有这样的经历，是吧？别人为什么相信呢，因为他经历过。

姜总：我不知道美国的国情或者是美国人的思维是咋想的，但是我觉得中国人如果说，比如说这一栋楼有十层，如果说你想翻新免费可以，如果说你想大家平摊钱，一定会很困难的。

王总：你该这样想啊，日本，日本也好，西方国家也好，但凡有遗产税的国家有多少人会放弃继承权？很多人放弃，你知道吗？

姜总：我知道，因为他遗产税成本太高了。

王总：好比说这个房子，咱们也有遗产税了，咱们马上要出房产税了，房产税完了就是遗产税，最终，好，你的先组给你了，你也不会要，他就没价值，他最终会归于消亡。你现在可能在想，他还具备使用价值的时候，能不能让他的价值再增加，或者利益最大化。那这个时候就是算法问题，我为什么拆你，对吧？而且现在其实像美国也是，特朗普，特朗普干啥，做开发，他是做开发还是做是整改的？

姜总：整改吧。

王总：他更多算整改，整改之后，他把这些公寓都收过来，他整改好了，再出租，然后他再把这个抵押给银行，再拿钱出来再去整改。那中国为什么现在没有，没到这个时候呀，是吧，他的这种基本的使用功能还没有丧失。

姜总：现在看好多老破小要整改，其实现在中国也出了好多问题。你比如说这个原来五层的房没电梯的，好多二、三、四五六层要加电梯，一楼不愿意。最终呢打官司也愿意了，其实最终的后果二层以上也没享受到好处，因为最终电梯装完以后看似很好，过一两年以后，他的成本其实也是他们几个平摊不了的，太高的成本，维修啦维护啦，最终大家也是不欢而散，也是一堆抱怨。

王总：还没到那个时候，那现在随着这个，就相当于这个不能叫老破小了，就这种改造吧，原来没装电梯的加装电梯了，那很多高层的也收益了呀！也变现了呀！因为有电梯了，他房价确实也涨。我觉得还是一个时期说一个时期的事儿。

姜总：是变现了，但是这个带来的问题就是刚开始挺好，因为这个有电梯，顶楼上面增值了，但是过段之后还有新的问题，因为电梯的维护了，维修了，反而让大家这个产生的不满。

王总：那你现在咱这样想，你不满了，你是不是搬走，你搬走了之后你房子干嘛用？

姜总：卖了，租了！

王总：对。那为什么能卖掉，租掉。

姜总：因为比别人方便点吧。

王总：对，需求还在，最终的幻灭是需求都没有了。就他一定有他的价值，这种价值在于它的需求本身。我记得应该在2000年左右的时候，或者是在2002年，那个时期我去了那个上街、荥阳，他的顶楼，你知道多少钱？两万五一套。那时候郑州多少钱？两三千，他两万五一套。我想成本也不够啊，人家开发商怎么想的，没有人要顶楼，那我卖了就行了，管啥价钱，卖的剩下的钱成本我肯定摊到其他楼层。两万五一套，你倒退20年，如果今天你穿越回20年，上街两万五你要不要？你可能整栋楼都要，现在可能能卖个30万。那你想这个东西啥呢？就是很多东西它不是非此即彼的，最终你会发现，如果说你的思考维度变了，他的答案就完全不一样。所以我们只能说走到哪儿说哪儿。现在我们说一个时代结束，那这种地产开发的时代是什么时代？高杠杆，高周转，空手套这个时代结束，那么这个时代结束了，需求没有了？有是吧，那我们那换个玩法。那换个玩法，那就有一个新的玩法，那你说你要秉承着原来的这个玩法干，那你不死谁死。换逻辑那就是从底层逻辑都换掉，你的整个这个思想意识是吧，原来积累那些知识结构全都要换。换完了你会发现：哦，还是很好的嘛。哪天咱们新房玩不动了，玩二手房呗，对不对，逻辑会不一样。那你看谁毛坯玩不动了，玩精装吧。谁先做精装，谁先对精装有更好的理解，谁就抢跑。好比说再过个十年二十年的这些房子都很老了，那是不是有其他的玩法出来？需求出来？比如说我的老房改造，谁承接这活儿，现在没有人干这活儿吧。那回头可能会派生出来很多这样的可能、机会。

姜总：这个前几天我和鞠总聊过这事儿，我说这个后续的老房改造是不是个机会。

王总：嗯都会有，走一步看一步，只要你满足了这个先知的这种认知，你这种思想意识能比别人早一点形成逻辑，我们就能抢跑。不必太悲观，现在有点像啥呢，就是在股市里面有个叫三杀的逻辑。他不是戴维斯双杀，三杀！先杀业绩，就是觉得你已经不是高成长，然后给你的估值就变了；所以第二个就杀估值，杀估值就是你的整个这个评估体系，从高成长体系到价值体系，或者是到垃圾体系；第三个杀逻辑。什么叫杀逻辑？你连存在的必要都没有是吧，最终从杀业绩杀估值到杀逻辑要形成一个极其悲观的市场环境。往往到这个市场环境就开始了，那开始之后，然后就会有各种溢美之词。啊这个东西真好啊！茅台不就经历这个过程吗？限制三公消费、速化剂，然后股价打到百十块以内，然后那么多人都在骂，不行了，腐败了，什么这了那了的，好了，开始复苏了，从涨到一百二百三百四百五百六百七百，最终到2600。是吧，茅台多好啊，怎么怎么样了。。。不能只看到他的衰退，你得看到他的机会。早上跟刘总说这个问题，刘总说什么汇率了，美国人加息了，那有意义吗？有，但他的意义并不在于谈论本身，而是在于你要去分析，通过你的分析之后，你的应对是啥？空仓也是应对，对吧？这段时间环境不好，我不做呗。在这种好与不好之间，你的应对策略是啥，你能不能找到机会，这个是我们应该做的。而不是说就像今天我们看到了那么多咨询师，有多少咨询师是忽悠我们的，都是他们想让我们看到的。多一些维度、思考，别光想着别人说的好有道理，我们应该理解这样，他每个人的所谓的道理，他都有自圆其说的逻辑，他在他的阐述的逻辑当中，他是闭环的，但他只是逻辑之一，那有没有别的东西？当然有，所以我们需要交叉验证，在这个交叉验证的过程当中最终得出我们的结论。通过我们得出来的结论，找到机会，做出相应的应对，这是我们该干的活儿。

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