策划单佳瑶： 第一个问题，就是24年的2月不是央行首次降息了嘛！然后就想问一下王总：这个降息它传递了什么样的一个信号？对房地产有什么样的一个影响？

王总：你认为呢？

佳瑶：我感觉对购房者肯定是有一个影响，就是贷款利率下降嘛！那么利息肯定更低了。就拿我来说，我以前可能不想买房，但是看见这条消息之后哎我也有点想买房这个想法了。但是我又会担心这个利率它会不会再次下调，那如果说现在入手了，将来会不会利息比降低之后高嘛！

王总：咱先说从降息本身啊，我们这次降息的目的是啥？

佳瑶：还是促进经济发展吧。

王总：促进消费对吧，那会不会再降？

佳瑶：还是看形势吧！

王总：对，要看一个形势，什么样的形势？如果说这个市场回暖了，消费已经开始增长了，那可能就会不再出台这个政策了；如果没有，那就会再降。那现在我们去想，按照目前这个市场环境和大家买房的这个状态（咱体感应该是比较足的嘛），哪个项目卖多少房，那现在看是不是还不好？

佳瑶：嗯不好!

王总：会不会再降?

佳瑶：会!

王总：目前咱国内是进入到这个降息空间里边了，就是政府会有一个调控的逻辑是什么呢——我不解决问题，我这个东西不停！他会陆续的在不断的试探，今天降一点，明天降一点，还不行我再降一点，就是政府在金融政策上会是这样的逻辑。那好，越降说明越什么？

佳瑶：经济环境越不好。

王总：对！这个一定要理解，不断的降息就说明我们的调控不达预期，既然调控不达预期，就是还是比较冷。所以这个时候你会发现，一方面大家想着让他降息，一方面又不敢入手。那这个从库存周期的角度来讲，可以看到一个逻辑，现在开发量是不是很少，新房没有了，拿地很少了，哎这几年好一点，一线城市的土地都拍出去了，而且是溢价率拍走的。那在县城这一级和地市这一级还不够，那就是说开发量持续的会萎缩，库存会不断的去化，是吧，那这个不断的去化会造成什么样的逻辑，就是我们的现房越来越少，期房也会越来越少，那未来会出现什么？

佳瑶：大家都去买二手房了。

王总：嗯还有呢？

佳瑶：那房价也会上涨嘛，利率也会继续往上调。

王总：就是当大家认为跌无可跌的时候，我卖不卖都行的时候，基本上就是跌无可跌的时候，那个时候就是该见底了，库存呢也会减少，库存减少，新增量也减少，慢慢会发现量会出来，销售量会增加，为什么？库存减少了。量一定在价之前，就先上量再收价，在量上来之前或者在量达到不足以让大家满意之前，就是我的信心并没有恢复之前我是不会抬价。我记得我们在11年12年的时候，出现过这样的情况。郑州咱们当时做君悦城的项目，已经一个月能卖四五十套了，还是八五折，优惠八五折呀！为啥？就说我现在释放这个优惠和走出这个量还不足以让我感觉到安稳，所以量在价之前先启动，启动了之后大家认为哎我已经跑的差不多了，开始价格往上走，所以真正市场信号是在量开始往上走的时候，这个概念，它的连锁反应就是。只要市场环境不好降息是大概率，既然降息是大概率的就会说明价格会持续的走低。现在的这个所有的降价逻辑跟成本没有任何关系，能不能活？降多少能活？是这个逻辑！那是不是买房的好时机？

佳瑶：嗯我感觉还是看个人需求，如果说是一个刚需的话能买；如果说不是特别着急的话可以再观望观望。但是我感觉应该还可以吧，想入手还可以入手的。

王总：现在你看这样，二手房，谁在买二手房？其实现在很多是投资客在买二手房。那他们为什么现在买？抄底啊对吧！那能不能抄到最低点不知道，但现在已经很低了，底部区间，这是共识。就不能简单的看降息不降息啊，好不好啊还是怎么样啊，他这里边供需永远存在这个矛盾，有人卖有人买，卖的人啥心态买的人啥心态都要看。

佳瑶：第二个是我临时加的问题啊！就是现在这行情我上午的时候我也查查数据，23年郑州的二手房成交量是十年之内创历史新高了。我现在还想算是帮朋友问吧：现在这个形势下适不适合这个二手房一个出售？包括就是以这种低价进行一个出售。

王总：卖吗？

佳瑶：对！卖！

王总：那他是啥情况？就闲置出来一套吗？他现在高负债？

佳瑶：不算。

王总：急于卖房的目的是啥？

佳瑶：就是这套房现在空闲出来了，可以卖也可以租，但是他最近也看了这个租房市场嘛，租的价格也不是很高，所以说就有考虑那要不要卖呢？

王总：不要卖！怎么想这个事情哈。如果哪天你有钱了你要做什么？

佳瑶：买房。

王总：买房，如果还有钱呢？

佳瑶：投资吧！

王总：投什么？普通老百姓能投什么？

佳瑶：可能也就房地产。

王总：那为什么一定要投到房地产上？

佳瑶：可能更稳吧。

王总：对，是这个意思。现在你看很多手里边有钱的人不再去置业不再去换房换车或者不再去过度的消费，他实际上是个应激反应而已。我明知道现在市场环境不好，我还大手大脚的花钱呢？

佳瑶：大家现在不都已经在消费两极了吗。

王总：没有钱的人就不说了，没有钱的更不花；有钱的人不敢花，都在等，等什么？等这个周期循环结束，等开始重新走入上升通道。那上升通道一旦确立大家并不为未来担心的时候，消费就开始了。这个不是刺激不刺激的事儿，我现在就这样的一个社会环境，你非得刺激我让我把钱都花完，那我得多没心没肺啊！这是社会应激反应，每个人都会。小动物受伤了自己还跑一边舔伤口，它为什么跑一边舔伤口？因为怕天敌看到呀！是吧！对自我是保护啊！人不也一样，我们对自己要保护，不得不花的钱才会花。那现在说既然你没有比如说我要卖房还债，那这会卖什么房？怕再跌是吧？

佳瑶：对啊！他去年也在考虑，但是再对比就是房价还是在下降嘛！持续性的下降！包括还有就是同一个小区如果说出现这个二手房的刺客，一直超低价，也会影响本小区的一个二手房的售价。所以说呢可能观望来观望去想着要不要出售，这样一个心态。前一段时间我听姚瑞还说嘉哥他们小区看到一个二手房的一个报价表，他上去就给揭了，哈哈哈太低了，太影响他们这个小区的二手房的平均价格了。

王总：现在这个市场逻辑有点像什么啊！就是股票的那根下引线，k线，是吧，那正常呢一根k线开盘价收盘价下引线上引线，那下引线和上引线的意思就这个地方是有成交但是量很小，现在的市场环境就是这样一个环境，虽然有人在报很低的价格成交，那报很低价格成交的人是可能就说我不卖不行，我必须要把它卖掉，我才能解决我现有的问题，那他就卖了呀！他卖的时候也不论成本啊！那他不卖可能问题更大，那就让他卖吧，这个市场没有那么大的成交量。都是这个价格在卖？那你放心，那肯定不是这个价格，还有更低的下引线。那既然是下引线，是有成交但交投都不活跃，慌什么？这个时候是不能慌，没有任何意义。

佳瑶：嗯，那我还是多出来了一个问题啊！

王总：都可以啊！

佳瑶：也是我在前一段就是网上冲浪的时候看到了这样一句话。

王总：什么叫网上冲浪？

佳瑶：就是——刷手机啊！就网络上说90后会是房地产最后的一个接盘侠，就这句话。他这个意思其实就是因为，现在00后包括10后20后将来他都会有房，不管是一套甚至有两套房。那我们90后可能说就是最后一波了，这个房地产收割的，所以说就看这个观点王总怎么看。

王总：这有点像说80人会说所有的市场机会都被你们70人占了，90的会都说80的，所有的机会都被你们占了。

佳瑶：对呀！

王总：实际上是有点这个意思，是吗？

佳瑶：我感觉是！

王总：不是，怎么会是呢！每个时代都有每个时代的这个方向和标准，就是 70年代也好80年代也好60年代50年代也好，这些人都活跃在市场，谁抢了谁的饭碗吗？没有！那未来的那些那你这样说，那九零、零零、一零、二零、三零呢，还没出生那些人，你让他们怎么活？就这个问题有点太静态了。我们那个年代，我是70后，70后市场没有那么多机会，我们当时的体感是这个样子，就是我没有那么多机会，为什么？因为60后还一堆在那放，在2,000年左右的时候或者就这2020年市场机会非常多，为啥呢？就业窗口特别多呀！大家都在创业呀！公司一堆一堆的呀，不都需要人吗？那未来这个行业不行了，别的行业，中国的车企，20年以前中国有什么车企，新能源，10年前中国有新能源吗？是吧？这去年出来的AI，去年之前有AI吗？对吧？三年前出的短视频，多少人就业。机会越来越多，只要这个社会是在往前走，一定会有新的东西不断蹦出来，那不都是机会吗？谁也夺不了谁的机会，你去做短视频和我去做短视频谁有优势？

佳瑶：年轻人。

王总：对呀！肯定是你有那我没有。那我会不会说机会都被你们占了，短视频的机会都被你们占了，新能源车的机会都被他们占了，谁谁谁都被谁谁占了。每个人最终都会有位置，这个社会好一点呢就是你只要想干都能活的很好。很多人都说：送外卖的大学生多少多少，硕士多少多少，是！心酸。我那个年代毕业大学生几百块，现在他们跑外卖得几千块吧，不都是大学生干的活吗，一样。那就看这个活儿你愿不愿意干。我毕业的时候做销售，我好多同学不愿意。我同学跟我说，他说王宏伟有没有可能你两年都卖不出一份保险！我说按你说这个逻辑可能呀！是实话吧。我们班140多人，做保险的俩，前3个月给200块钱底薪，挺可怜的是吧？可怜什么！三个月下来要做6,000块钱的保单，6,000块钱的保单给到的佣金也得2000多，我感觉也挺好的。那你一平均一个月700块钱吧，那时候最低生活标准是200块钱300块钱的年代，你能拿个六七百少吗？对不对？但是刚出这个校园的时候没有这个社会阅历，没有平台，因为你对这行本身都不了解。我那个同学，不是两个人做保险吗，我是他介绍去的，人家第一个月赚7,200 ！98年。我一看我的天呐！一月能赚几千块钱，谁能一月赚几千块钱！我不去做保险我不傻呀！做保险三年半的时间，我一年多房子都买了。一年多买房的时候同学都说王宏伟真牛23岁买了100多平方米的三房，他那会儿羡慕。怎么都有机会，你要问你要不要吃那个苦。那现在跑外卖不一样吗？那有松松悠悠跑的，有飞快的跑的，争分夺秒。一般的赚五千六千，好一点赚七八千，能不能养活自己？能！怎么不能！工作不分贵贱。

佳瑶：就跟前一段时间说的，就看大学生愿不愿意脱下孔乙己的长衫。

王总：还有这个说法呢？那应该！

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