策划单佳瑶：有一个问题呢就是购房怎么选户型？

王总：怎么样才算好户型？那还是先问你，你认为什么是好户型？

佳瑶：够住吧，把全家人的需求基本上满足之后他就算是一个好户型。

王总：还有？

佳瑶：通透、边户、阳台大一点。

王总：还有呢？

佳瑶：没了吧!我感觉基本上差不多。不过就是看网上做一些户型参考的时候嘛，那当然是越大的看着越好。

王总：来讲一讲！关注一个好户型，应该怎么说呢，什么是一套好房子，这里边牵扯到的东西比较多：第一个是所谓的户型好，好在哪？是功能空间。比方说4米的客厅，3米6的客厅，还是4米2，4米5的客厅，是不是越宽越好？是不是越大越好？ 100平米我有4米5的客厅，这个100平米只有3米6的客厅你肯定选4米5的。4米5跟3米6的面宽错了90厘米，怎么就好那么多？就是你的潜台词是什么？

佳瑶：还是公共的活动区域大。

王总：还有呢？对阳光的占有。就是一个好户型，除了自身功能空间好之外，是对资源的占有程度，那么这个资源的占有程度分三样东西：第一是阳光，我这个户型是三开间还是四开间还是五开间，朝南那一部分窗越多，采光面积越大，说明你的户型越好，阳光；第二视野，你从你家的窗户看到对面是30米楼间距，还是50米楼间距，还是100米楼间距，还是前面无阻挡，第二个逻辑是视野；第三个是景观的资源，从你家的窗户往外看，你的视力所及的范围的景观如何，有的是能看到小区景观，有的能看到一线江景，哪个好？

佳瑶：江景好。

王总：对！所以说第一看阳光，你的对阳光的资源的占有程度；第二看视野，你的视野，视力所及的这个长度有多少；第三个对景观的占有。这是户型以外的东西，那户型以外的东西其实还有楼栋。就你这栋楼在小区里边的地位是啥样，这个也很重要。包括你的在周遭走的你的这栋楼的周边的景观如何，交通动线如何，是不是会最好最快能到达你出去门的这个位置，景观资源又相对好，那这就是好楼栋，然后这个楼栋上面的户型，刚才说了对户型的这个外部的空间的占有视野、阳光、景观，内部的资源就是功能空间，刚才提到了一点是3米6的客厅还是4米5的客厅，主卧室进深是3米6啊还是3米9啊还是4米2还是4米5。一个经济型的户型，3米9算极限了，不能低于3米9 ，进深舒适一点不能低于4米2，别看就差那一点，这里边跟你的衣柜床头柜床和整个你这个两侧床过道的空间有很大关系，多一点舒适度就不一样。那面宽呢？你看咱做的户型基本上面宽会把极限压到3米，极限压到3米也就意味着我们的室内可以利用的空间就只有2米8，一个床加床头得2米2，剩600，也就是说你从你的床尾通过的时候你只有600的过道，这在某种程度上是极限了。我的肩宽在42厘米到45厘米，你女孩子在38厘米，60厘米就是一块地砖的宽，低于这个宽度，低200好吧 ，40厘米我就过不去了，我就得侧着走了，你就非常勉强了，所以这是个极限的尺寸。那主卧室呢？做3米3可不可以？3米5行不行？3米7好不好？就是原则上我们的经济户型主卧室做到3米3以上都可以。所以你看咱130平的产品主卧室的面宽就做3米5 足够，舒适一点的好做到3米7，经济型的100平方呢做3米3、3米5了不起了，次卧室做3米，卫生间正常我们做的宽度1米8中对中，中对中我们的净宽就只有1米6，再贴贴砖呢,1米5多，就不太够了，所以往往我们会把卫生间的其中一面墙做成薄墙，10厘米深，贴完砖还1米6以上，这都是要算的。那你入户电梯间能不能让你用？有没有这个鞋柜？有没有放杂物柜的位置？有没有放800库的位置？有就比没有好，有400的鞋柜的位置就不如有800库的位置好！门口要有鞋柜的位置，单有鞋柜够吗？那我们平时穿的衣服挂哪？这还得有挂衣柜玄关。厨房怎么样设计更好，你是做长条形通道的还是做u型通道？都不一样。同样的面积都不一样：内部的功能空间是首选；再有就是刚才说的外部阳光、视野、景观；一个好户型是用这些角度来评判，而不是简单的看着哎结构不错是吧！我们看户型看的不是结构，我们要看尺寸，所有功能空间的尺寸够不够。你看那个户型方方正正的，一看进深3米，进深3米能做什么户型，对不对？哎那个北卧室小一点做个书房吧，面宽2米8，那都不行。很多人很多这个这里面存在一个问题在哪？做设计的人和需求的人不在一个逻辑体系里面。设计院要的是什么，我给你做的满容，你说你要100平方还是要120平方还是要多少？你把配比给我，我给你做出来就完了。相对做的比较粗，就是这一类的设计院，好一点的设计院能给你考虑哪一点？给你做些特点，做些赠送啊，阳台进深做大一点啊！还是说阳台我给你做成一个L型的，这边是1米5的，这边我可以给你做成2米的，多一个功能空间。那咱在信阳这一系做的产品有个3米的阳光花园，这边1米8连着的这边3米给客户多了一个功能空间就非常好，就这些东西都是好户型的标准，都要考虑。下一个……

佳瑶：站在我们90后的这个角度——买房的这个角度，是买小户型好还是公寓好？

王总：你这个问题我看到的时候就觉得有点太泛了。怎么说哈，如果这个公寓在很核心的位置，地铁口，旁边就是各种各样的商业配套啊什么的，购物啊吃喝玩乐的都非常方便，出行又方便又在主城区或者又在办公区他价值会不会高？

佳瑶：肯定会！

王总：租金会不会高？那如果是一个北边金水北的这个小住宅，金水路北那是70年产权，周边的配套各方面又不是很完善，租金租金上不去。这个对比逻辑不清楚。你现在想想，他不是一个简单的住着合适不合适的问题，我们要考虑性价比的问题，舒适度的问题，便利度的问题。那作为一个年轻人你要想省时间，首先为什么要省时间啊？是吧！你可以把更多的精力放在工作上或者放在生活学习上，你不必要浪费那个交通的时间。你千万不要小看这个时间，早上来多半小时晚上回去多半个小时，一天一个小时，一周七个小时，一个月呢？一个月就比别人浪费了四天，一年、十年对吧，要算的。做任何投资，自住也好还是投资也好，性价比是要有的吧，未来的这个销售的一个核心位置的公寓楼和一个非核心的小户型肯定是核心的写字楼更好！我在同样的位置，那你不是有点胡讲，是吧，那同样的位置谁选写字楼呢！

佳瑶：是！主要我感觉年轻人的角度，就拿我来说，那肯定还是公寓的价格比较低嘛！相对来说。但价格低肯定位置相对来说是偏一些的，所以这个考虑就没有那么多啊！

王总：这个我得给你们点建议：咱们好多同事，阳阳啊嫣然啊比你大一点，她们选择的房子选的相对都偏远了。其实我不太赞成你们住的很远，什么意思，就今天你觉得你付5,000块钱月供会很困难，所以你就选了个5,000的，你认为是极限了。那实际上你往里面走一环，你从四环到三环可能就加1,000，你得付6,000。你说那6,000我可能有点压力，你咬咬牙一定能付得成。我是希望你们能住到更核心一点，为什么这样说！特别是这几年就所有的未来的所谓的发展方向是不是都被证伪过了？他们的房价是不是跌了？腰斩！对不对！那主城区的房子跌那么多吗？

佳瑶：没有！

王总：那你肯定是越买到核心的地方，他的升值潜力啊，投资收益比啊越高。现在你看是多付了1,000，压力觉得是有啊。那你有没有想过三年五年之后你是这个收入吗？不可能了，三五年你会觉得：当时我后悔了，其实我可以买的更近一点，不用让你按五年十年看，只要你认为你能比现在收入高你就应该往前走一步。这个逻辑要有，买核心资产是吧，买核心区的核心资产要贵20%。好多说这个学区房比非学区房差20%，首付差多少？这个 1万那1万2，1万跟1万2是不是错2,000块钱，20%你多了，那2,000块钱按30%的首付是多少钱？六百！差别没那么大。越是年轻或者说越是未来的发展的这个逻辑，我们说大概率的发展就是没那么快了，包括工资增长各方面可能就目前来看，会是一个慢慢的往上走的过程但他一定会往上走，那这个时候就是都给机会了，市场是不是也给机会了？房价在降吧？还是尽可能的考虑一步到位或者是尽可能的往主城区走一步！