策划师马双蕊：前两天我老公问我一个问题。就是从租房和买房，他算了一笔账，然后他问了我一下，我觉得我都没法回答他，然后我就想听听王总怎么说。他就说：比如买一套200万的房子，首付六十万，贷了140万。月供的话，差不多是一个月6000，就算五年给他还完，大概也就十几万，算了一下大概就18万。但是这中间你其实还了18万，但是你其中的利息和本金，利息是22万，本金其实相当于只还了14万。也就是说你买了这套房子，你五年中间利息多还了22万；那如果你租房的话，你可能一个月3000块钱，五年你租下来也就十几万。

王总：然后你就回答不了啦？

双蕊：对，我就在想你也可以选择五年之后你全款买，就是前提是这个房价是不会那么大幅的上涨，或者说五年你能攒够这个钱，是不是也可以选择就是租房，然后等条件都成熟之后去买房。因为这中间确实是多出来的20多万的利息了。

王总：应该这样想，就说我们不说未来不可预测。但现在就是他这个算法，严格意义上来讲是按照静态逻辑算的，这个逻辑对吗？

双蕊：因为现在整体的基调，房价啊都是在说往下走啊，或者说不会大涨，这个是一个大前提，但是具体到底会怎么样不知道。

王总：他这里面应该是有好多预，设预设什么呢？就说我今天相中的这套200的房子，五年之后还有。可能有吗？是吧，这第一个。第二个现在是筑底期，五年以后一定是个复苏期。复苏期的房价应该是涨，那还是200万吗？

双蕊：是！其实这个就确实是不可控的。

王总：这个逻辑就不太会有讨论的价值。还有一问题，你是买房安心还是租房安心。

双蕊：肯定是买房。

王总：那你这个前提你不就预设我租房跟买房同样安心。

双蕊：我一直是主张去买房子的，然后就从他的角度他说，你啥时候房价不降了，开始涨了再考虑买。

双蕊：你看啊那个日本，日本说不涨了20年，是吧，房价一直跌的，然后就不是很贵了。其实现在东京一些个相对不是很主流的区域，东京的房价跟郑州的房价差别不大，差别不大啊。那是周边区域，不是核心区域。那即便是所谓的20年不涨的，哪天你问问静坤总，去年一年多涨了小50，就这两年之内。为什么涨了？知道为什么？日元升值！

双蕊：日元升值跟整个全球的经济环境有关系的，这谁也预测不了。

王总：所以说拿一个本身就不太成立的东西来做预测没有意义，就刚才聊到了这个，你是买房安心是租房安心。

双蕊：这可能就是男生跟女生本身的一些差异，他就觉得租房子好，你这个租腻了你换个呗！

王总：那你再想，租的房子一定会很合适吗？现在有多少人的这个思路是这样的。前段时间有个朋友就得了痔疮，之前我就跟他讲，买个电马桶圈，这个对预防至少有好处，这是四年前给他的建议，就在我楼上。他租的房他不换啊！

双蕊：他就是想着也不是自己的房为什么要掏钱换。

王总：这就是凑合，很多地方是凑合，这个影响不影响心境。如果说咱这样讲，你是有支付200万能力的人，你还会那么在意，你肯定想怎么舒服怎么来呀！不能用简单的讲，就是你要破他的局，不能用算账的角度。

双蕊：就他给你算账，然后好了算到，你也没法去反驳，那你只能跟他说那你未来房价涨不涨。

王总：他也可能跌，咱不说涨不涨，他也可能跌。那问题是说从你们自己的体感，你觉得哪个更舒服？钱是干嘛用？钱不就是满足我们的需求。那满足我们需求，那怎么样舒服才叫满足吧？

双蕊：是，所以人家买房就觉得很简单，要么近方便，要么就是可以远一点，但是你得足够舒适，他们的原则好像就非常简单。然后还有一个问题就是。就是前几年买房的高位站岗的那些房产，就是买的价格也高，利率也高，然后算上这几年付的利息，起码几十万是得有吧。就那些房产就该以什么样的心态，怎么去看这类的一些资产。

王总：这个跟那个股市高位站岗一样不一样？

双蕊：应该一样吧！

王总：一样！不一定是等号。怎么说，就说其实所谓高位站岗的人本身就说高位站岗，这是个事儿，他对应的人群是不一样的，什么意思啊，比方说你就是一个刚需，就这套房，不管是房价涨还是跌，贵还是贱，没关系吧，对吧？这是第一个；第二个，你自己不缺钱，哪怕你把那房子买了扔到那儿你根本都没用，那高了低了有关系吗。

双蕊：那就比如说你要持续的去付这个利息啊，然后中间贴出来的利息也是种支出。

王总：你看这就变成了啥，变成算法，这跟需求又没关系了。那还有为什么有的人一定卖，你看一定卖的人，其实他是没有怨言的，他只能说我无奈了，因为现在房价怎么样的，我亏了一二十万，或者我亏了几十万但我的现状我必须要卖，他只是一种无奈。但有些人是蠢，是什么呢？我又不需要这个房子立马变现是吧？我对这个东西没有什么太多的需求，或者一定要就倒来倒去还是怎么着了，获取他的价差收益，然后就是简单的担心，会不会一直跌，更贬值，然后就跟着卖了。

双蕊：这种就不科学了！其实中间也有些对比吧，就是刚说的一个利息，然后另外就是你随着房龄的越来越长，就比如说我买15年的房子，到现在，马上快十年了，继续往下等，就是最后如果是市场回暖一些，但是他这个房子本身的价值已经。。。

王总：那你算的是账。

双蕊：对！还是算账。

王总：算账就划算不划算，刚才跟那个阳阳讲，你是在高位买房和卖房，是没问题的，因为你是置换。高位买高位卖没问题，低位买低位卖也没问题。那现在另外一笔账就是，你现在市场环境不好的情况下，你把这房子卖掉的目的是什么？我就是要解决这个问题，我必须卖，那人家不后悔。如果卖了我置换也没问题。

双蕊：卖了啥也不干就有问题！

王总：那就是我不知道你为什么。你是从投资的逻辑还是从什么逻辑？没逻辑！是恐慌的逻辑，恐慌逻辑是逻辑吗？也算啊，也是逻辑。要不然为啥人都不理性呢，那我们的这个所有的出发点，实际上是要第一是要建立在一个逻辑的基础上，第二还是要建立在一个需求本身。或者说我们投资的逻辑还是什么？它都是需求。那你看怎么做，他实际上人群是不一样的。有一些高位站岗的人他就是心慌，心慌到坎儿过不去，那他卖了好不好？好！

双蕊：缓解下心理。

王总：他哪天后悔，后悔不应该，他得到了教训。那这些东西是基于现状，我们在做的一些判断。那我再问你，如果你是那个高位站岗的人，你现在才20多岁，对于你的未来的经验经历，和再有类似的事情，你的处置、应对肯定有不同的，有帮助的。我们在人生的过程当中得到这样的历练和经验，也是重要的。

双蕊：从现在大多数人那个购房心理上，就是关于买房这件事，因为你看不到这个房产的一个走势，就像我老公他就认为啥时候不跌了，啥时候开始涨了再买房，就怎么去看这样的心理，或者说怎么去说服这样的心理要去买房？

王总：现在是这样，现在我们在同一个市场，咱就以你做的那个确山项目为例啊，确山的碧桂园，是不是一直在降，是吧？那有些相对来也比较坚定，像咱们这个还算比较坚挺。是不是处于一个同样的市场，那两个开发公司或者不同的开发公司为什么策略不一样，也就是你做的项目是不是还能将本求利，他是为了快速出清。他目的是不不一样。那他在快速出清这个过程中，前期是不是很多人在买？那现在他的价格更便宜了？是不是买的很少？就这个判断，不能说是基于一个普遍的环境。当然了，咱这样讲，大盘环境好的时候，普涨概率大，是不是？那大盘跌的时候就没机会吗？当然有机会了呀。那不是年前专门在大盘从3000点往下跌跌到2600多点的时候，我,那几天专门做了一个测试。我做了5支股票，4支是赚的一支是亏。

双蕊：在这样环境中其实主要还是看项目。

王总：就是你的把握的情况是啥样。那市场好的时候，有没有卖的不好的？有出事的项目。

双蕊：说到底还是要选到一个足够优质的项目。

王总：安全的，是吧？各个位置条件配套产品，他实际上最终还是一个选择逻辑。那你在市场好的时候有便宜的房子，市场不好的时候也有贵的，他不是一概而论的东西，一定是非常细致的去思考的一个逻辑关系。像你老公，可能在某种程度上来讲对未来并不担心，说我今天买明天买都行，这是他的心态。如果说他对房地产有更多的理解。

双蕊：他就是也不想去深入理解很多东西，也没有去了解，他就是自己想。

王总：那不就是主观判断吗？

双蕊：对！

王总：主观判断有多少是准？

双蕊：我觉得他的心态也能代表大多数人的购房者的心态吧。

王总：我觉得对自己负责。对自己负责，我们能接触到的东西，就是普通的人可能接触到的有很多了，比如医学，得懂一点吧，你对你的身体构造，对一些常见的一些病种，或者啥基本逻辑，哪怕是你现在不懂，一旦你遇到这个问题。前两天我爸脑梗，脑梗死，我爸就很慌，我妈也很慌，打电话给我大姐二姐，他们都很慌。我就在旁边看着，因为他的整个行动啥还可以，脑袋也不糊涂，轻微的，赶快到医院做排查，排查完之后就是轻微，然后判断你是在哪治疗啊，既然轻微的是不是选近的更好照顾？我们就到金水区总医院。半个月，也做了造影，大夫之前就说可能放也可能不放支架，最终排查完没有放支架，是不是很高兴。当时，我也不懂，我得先知道什么叫心梗啊脑梗啊什么什么中风啊什么是，梗跟那个出血你不都得知道一些，那一出血可能就问题比较严重，那叫血栓，那不叫梗。那这迅速的知识一普及完了，你得迅速能拿出个主意。否则是啥？你自己还害着怕你还得安慰他吧，你还得给他准备这准备那吧，就人需要具备这样的能力。房子是你身边的东西，教育也是你身边的东西，你做你从事的主业，咱做房地产，你了解房地产，那你要给他讲讲房地产，他再讲这个自媒体，相互之间不就和谐共同构建。你不能说你20多岁开始闭环了啊！早晚有一天我们的东西是没用的，要不然社会怎么发展？是吧？让他要进入到，你给不了他逻辑，实际上咱俩在这个交流的过程当中，其实我在试图给你一些能跟他交流的逻辑，你要给他这个东西，让他主动的去思考。他现在这样想，我记得在20年前在21世纪社区的时候，我见到了一个业主，俺俩在那闲聊：我说车位5万块钱一个，不便宜，也不能说贵，他就说那我租，我月租金才40块钱，我就反问他一句20年前猪肉多少钱？块儿八毛钱吧，现在猪肉多少钱？咋可能是永远是你认为的租的价格呢？就刚才你算这个租金的问题，怎么可能永远是租的逻辑呢？后来聊完之后，他买了，5万块钱买，45000吧，后来给他做了5000块钱优惠。那你现在看划算不划算？这人看东西不能是静态，或者不能是单一指标的，是吧，多指标多渠道，多了解维度，你的分析逻辑越多，是吧？给你的指标越多，你得出来东西越客观。这是一种思维习惯，你想你一旦这种思维习惯形成，你的所有的东西都是这套体系。你在建立另外一套体系的时候，你会发现，哎我又缺东西了。你是不断的在构建，也就是你的思维是不断的在开放和完善的，你的视野会越来越宽。那既然人的视野越来越宽，未来的发展是不是越来越好？

双蕊：怎么说呢确实是一个过程，我也是在这中间，因为他的态度比较偏执，我就是从中间去理一些逻辑出来。

王总：这个一定是最重要要逃避这种男人女人的问题，是吧。男人很理性，女人很感性。然后你让他get到的是，你很任性！好了，那这事就甭谈了，是不是？