尚正行策划张嫣然：从24年刚开始，咱们开工的第一天，就出来个新闻，说近五年的手首套利率会持续下降嘛！然后有一个预期就是我们的房贷本身又少还了，对我们来说是一个好事。但是从我们本身的行业来讲，因为我自己觉得这个利率还会再往下持续走低，可能还会再降，还会再有一些利好的消息。那这个就会造成我们的客户还会再观望。再加上我们23年的各地的返乡，我们本身对这个返乡置业有一个很好的一个预期，就是会火爆呀！会怎么样！我们准备了很多的政策呀，包括配合的活动，各个方面都有，准备很充足。但是部分地区像确山，还有社旗的某一些项目吧，其实并不是太好，就是有点遇冷的感觉。我是觉得一是他大的国际形式本身就不好，然后就是我们的实际的收入以及我们的收入预期，它都在走低，那在这个情况下，我们肯定就不敢再去大手大脚的花钱，或者是跟之前一样脑袋一拍，把这个钱就花出去了。肯定会比之前更谨慎，更有计划性。然后第二点就是：可能我们的政府，我不太了解啊，我是感觉是不是我们政府对我们房产扶持这一块儿力度比着新能源这些是不是还是稍弱一些？然后再加上部分地区的那个房企确实有烂尾的这些情，就是加上各种东西吧。我们都在走路。所以说24年有的报告说23年已经是在恢复了，24年这个态势可能还会再持续延续。但是从我自身的感觉来说，这个信心不是太足！是在恢复吗？其实我自己是抱有疑问的，所以想请您来答疑解惑一下。

王总：这样讲，从地产周期的角度来讲，什么是周期？既然是周期，就不可抗力，对吧？15-25年的这样的一个大的地产周期，我们在经历着第一个。98年到现在，98年到18年，应该说是再次见顶。第一个点是13年。20亿平方米，到18年重回到20亿平方米对是吧？双顶。那政策顶到啥时候，从18年之后其实就进入到一个调整期了，从衰退到萧条，是进入到这样一个下行的调整期。特别从19年以后吧，19 20 21 22 23再叠加疫情。那既然是下行周期，这个东西不可抗力，那不可抗力你给再大政策能解决吗？所以我们也看不到政府真的给那么多的，也不能说不给了，有些东西是不可抗的。我们必须要面对的几个基本面的东西，我们的居民贷款率，或者说居民负债率已经达到68%了，那这个68是平均负债。

张嫣然：有的会比这个更低。

王总：应该是有的比这个更高吧！

张嫣然：对！更高！

王总：咱这样讲，农村人口和城市人口，现在还是农村人口多吧，这个负债率可是把农村人口都算进去。那你想是不是有些城市或者某些个人负债率得超过200%，最终才能拉出来一个平均负债率68%，那这么多人都在负债了，他们还会再买东西，再买房吗？或者说这么多人都在买房，都在背负长期贷款，怎么刺激？该买的都买了，该站岗也站岗了，从这个角度上讲，你是不是很难再刺激了。第二个点是什么？叠加了这几年的这个疫情的问题，导致了我们的就业出问题，就业出问题是哪出问题？出口出问题，出口是人家卡你脖子出的问题吗？不是！是需求整体就下降。你还记得咱20年21年，我们的这个增速是多少，快到8，出口都疯了！几十年前不用的货柜都捞出来再用。那个时候是什么，是那些发达国家给自己老百姓再送钱，他们拿着钱就买东西呗，那东西可不是一时半会儿就能坏的，对不对！你不需要俩冰箱，你不需要两个小充电器吧。你该消费的消费了，该添置的添置了，该改善的改善了，那这个需求会不会下来？就像你刚搬家的时候家用电器是不是添一轮，你现在会再换吗？消费自然就会下来。既然出口下来了，出口对应的是生产工厂，生产工厂现在肯定存货一堆，既然存货一堆，你是不是减产，咱不是倒闭，减产是不就不需要那么多工人？所以我们看到的是，因为出口不畅，所以工厂减产，因为工厂减产导致工人失业。还记得我跟你说的那个我们给村支书打电话做的尽调：一个村4800人，正常的年份，就1000-1200人在村，现在是3500人在村里。那我把这个数据跟很多咱同行聊这个问题的时候，他们反应是啥？哦他们提前回来了！我跟他强调的是他不是提前回来了，他就没出去！那现在是这本来要出去的3600人里边2300人在家里，那你说发生了什么？60%出去务工的人在家。

张嫣然：好像就真的是这样一个情况，我们那儿也是，包括我自己爸妈。

王总：这个失业比，那你看为啥中国还没出事呢？就是中国城乡的二元结构。乡村是中国经济的压仓石。因为所有的农村人口都有土地，是不是，我不出去工作了，我回来我有的吃有的用，那我只不过是其他的不消费而已，对不对？你敢美国有两百万失业人口！为什么那个印度会乱，印度的失业是真失业，其他那些国家失业真失业，没有土地，没有办法产出，没有办法过日子。那现在就是过得苦一点呗，那苦一点就真的那么苦了吗？还没到那个地步，你原来你不还有积蓄吗，是不是家庭就没积蓄嘛！你看这是不是就顺过来了吧。那既然那么多人现在暂时性的没有工作，他现在采取的就是保守逻辑吧，那保守逻辑是不是不敢花钱了？能有钱是不能存就存起来了。那你看，我们的银行的存款率是不增加了？这就是人类的正常的应激反应。存款率在增加，然后这个银行放贷放不出去。原来我们的成数是多少？7倍到8倍，一块钱，一进一出，一进一出，一进一出，变成七块到八块，现在是一进一出，或者是两进一出，就他的速度变慢了，钱没有减少，社会所有财富没有降，甚至在某种程度还在增加，流通慢了。原来一年就滚了七八轮，现在可能是两年或者三年。那你就看经济活力不是不够，活力不够了，就导致现在这个消费降级了，或者说大家过于保守了。那有些学者就说，那既然存款那么多，我们刺激消费，得给我们政策呀，降低利率呀，你这个问题不就是这。

张嫣然：我昨天查了日本那个资料，当时也是刚才说的这些，存款多了，房贷少了，都是找到家里面问要不要用钱。就是首先这种情况我在想，下一步会不会真的出台一些相应的政策，比如说降低存款利息，就跟那个日本当时刺激消费。

王总：咱国家现在做什么？咱国家现在做的是提倡内循环。国内大循环不跟出口先挂钩了，因为出口受阻，出口受阻是因为整体消费都在降，或者说阶段性满足需求了，你不可能再重复购买，这是一个点；另外一个点，你看咱在2019年的常备贸易国91个国家，现在是150！咱没闲着，咱国家没闲着。这些这150个国家，全世界也就是200多一点国家和地区，就是照2019年20年之前你又多了60个贸易国，那他们的消费水平低吗？原来我们出口以消费为主，现在是以什么为主？以生产资料为主，这变化是有的。原来美国一买咱裤子买一打，穿一条扔一条，那时候出口这些东西占多数，现在出口的是生产资料、工程机械，或者其他的这种东西，那我们是不是在升级？升级！只是总量不大，为什么总量不大？是因为我们都在这个大的经济周期里，那我们要尊重趋势，尊重周期啊，这他怎么能好？我们现在说的好是什么好，像原来一样？是不是还想着像原来一样？其实大家都不那么想。现在其实好多人讨论以后房子是涨还是跌啊，还是什么样的，就这个东西是分化的，哪儿的房子涨？或者说房地产短期看金融，中期看土地供应，长期看人口。就建筑周期，房地产周期是随着人口，我们吃的的人口红利，那哪儿有人口红利哪儿就涨。一线城市有人口红利，核心地级市有人口红利吧，所以以后不是普涨。就是你哪儿有吸附力哪儿个城市涨。第二哪个城市是核心区域哪儿涨，或者说哪有特殊资源，比如学区房或者地铁口这些东西会涨，他不是一个普涨的年代。原来这一波是普涨年代，从1998年到12年，咋买咋涨，是不是？13年就开始分化了，我们应该说上一波刺激是很成功的，就是应对13年那个衰退，我们的政策是很成功的，那时候我们提到的什么——去库存，降低首付，降低利率，利率打折，还有什么？最可怕的，城中村改造，货币化改造！商丘不是把整个老城区道北拆完了吗？那一波刺激是成功的！成功完了，这又再来一波，还没缓过劲儿来就再来一波！刺激不成了！其实有两个东西：第一地产是在下行周期，这是第一个，我们尊重规律。在这个规律的前提下，政府不做太多的处置，或者大家认为的那样大的刺激，这是对的，因为下行周期你再刺激也不会太明显。股市不是也一样吗，年底到年初，跌跌跌从3000多一下干到2600，出那么多政策能止跌了没！是不是？所以得尊重规律，尊重缺失；第二个，我们做新能源车也好还是做什么样也好，我们新能源车的出口销售率已经达到65%了，就全世界只要卖出的新能源车我们已经达到65%，不够高吗？所以我们当时就在15、16年那个时候其实已经在提经济要转型，要摆脱房地产。为啥？房地产要敢那样涨，全崩了，对吧？所以那个时候就提转型。你想从那时候提转型到现在，咱不能说转型成功，最起码没有失败。那未来肯定是看好，那既然你未来看好这些所谓新能源车也好，还是什么什么也好，从业人员越来越多，收入是不是越来越多？收入多了大家信心有了，这个经济整个上行的逻辑不就又出来了？所以这就是周期的力量，不能一味的悲观！

张嫣然：是这种感觉，就是可能我们房产这块儿的人失业，那新能源那块儿的增加。

王总：对呀，你已经吃了一个周期了，你还想吃下个周期，是不是你让别人活不活！所以说这一点我们要客观。那现在咱反过来的这样讲，好比说房地产以后只有20%的城市化率，是不是还有需求？从十八万亿到十万亿，那还是十万亿，肉还是够大！还是最大！是那么多从业人员都被裁掉了，都被分流了，是不是留下来的更精英了？7万家房地产公司要倒闭剩7000家也不少，7000家分十万亿是多了是少？剩下的从业人员是多了是少？我觉得是多了。那好了，原来7万家公司再给你盖房子，现在只有7000家公司盖房子，房子总量是不是下降。那现在你看没有新开工量吧？我们一直在消耗库存，库存总有一天会消耗完，那个临界点到来的时候房价是跌是涨，会涨吧！这不就还是经济逻辑，那你拭目以待就行。我们积极的去应对，积极的去想办法，积极的去出各种各样的营销政策，让他快一点到，这就是咱现在我干的活儿。

张嫣然：哎呀说的我又想买房了，想换房。

王总：你看咱公司任何一个城市，前三名！只有前三名能活得好。咱经历了三年四年，咱公司人没有裁，什么在支撑，是前三名的销售业绩在支撑的，还能活，活的不好是真的，还能活。那三名以外的不都死了吗？有很多代理公司没了不也正常。时间不会短，还记得我给你们讲的那个5-7年的股票周期，上涨下跌，横盘，这里面分了八个小周期：见顶，然后第二个是第一次下跌，然后横盘震荡，第二次下跌除杂草，除完杂草，然后再下跌向下砸出建仓空间，就是这个时候，搭建建仓整理平台，也就是那个时候从单边下行就变成震荡，震荡机会就出来了。震荡完了呢，第一波上是吧，空中加油，第二个上，再见顶，从21年22年23年24年，已经熬了四年。再熬一年，15年的上涨，5年的下跌，这就是地产周期，这就是很多所谓的经济学家提出来的25年见底。

张嫣然：昨天查那个资料，日本的下跌应该是15年左右，他那一波。他们整个的周期是从85年，说是美英什么德日他们一起签了一个什么广场协议，为了贬低美元什么的，然后他们那个日本的出口量就跟咱说的那个出口量相似，他们的出口量不增加了，然后他们政府想找一个新的出口想刺激他们民众的一个消费，然后就开始降低利息，降低存款利率，他们的目的是想让那个民众把钱都花在实体上，结果民众没有按照这个预期来整，他们是把钱花到了楼市跟股票上。然后那两年就从就85年后是86年87年说是一年的那个存款利率下降到原来的一半。然后大家就开始疯狂的花钱，然后等到91年，房产到达了一个峰顶。说是当年他们那个整个房产的一个经济的什么什么总额，都可以超过美国的四倍，就是达到这样一个惊人的量。然后再往下就开始泡沫嘛？然后政府感觉有点过开始往回收，但是已经收不住了，就一直从91年05年一直在下跌。

王总：他们应该是在主动刺破泡沫。

张嫣然：对，但是一直都没有救回来，他们实在是上的太高了。说是21年的地价才是91年的地价的三成，到现在都没有好。就是从13年说是从安倍上台之后，然后各种改革才好一些，现在还算稳定，基本上就是这个情况。

王总：咱肯定没那么疯，不会跟他们相似。

张嫣然：对对！然后反正各种救市政策吧，跟咱现在在行的这些都一样，但是也说了咱们中国的形式，就像你刚才说的出口啊，还有内循环，这些跟他们还是不太一样，所以跟他们的那个下跌年限应该也不会太一样。

王总：从日本的这个情况，你得出来的有没有一些背后的东西。比方说资本的逐利性。大家手里边有钱，那我希望的是他快速的变的收益率更高，也就是资金的使用效率更高，那哪个更快？股市楼市，那实业就慢，全世界都是，只要是人，那这个是不是我们需要警醒？对你个人来讲，你脑子里得有这样一个思考，因为资本的逐利性，它会变得非常不可控，头脑会热。那你像前些年那个小额贷，一年盈利40%，做什么生意能盈利40%？四分利是吧？百分之百的利。那个时候是什么，多少人看到的风险？有多少人疯狂？日本的所谓的从那个时候跌跌跌到现在，你有没有发现一个特点，就是日本还是发达国家。日本的人均收入并没有减少，3万多还是3万多，3万6，3万8，他只是不增长。

张嫣然：就是可能跑的慢了。

王总：对，不增长了收入不低。就看看他背后的逻辑，大家生活的真的那么差吗？没有！他们各种各样的保障，比如说我租房我可以租的很久。静坤现在不是在日本做二手房么。他买的一套房，十几年了这个主人就没有进去过，一直都是有租客在打理。一直到这个租客说我不再租了，那个人才把房子卖掉。卖掉的时候，就他挂出来，要卖的时候，其实他就没有去整理这个房子，因为那时候挂出去的时候，这个租客还没有走。静坤看到了就直接就买下来了，他看了一张图就是户型图嘛，因为咱是做房地产的，看着格局各方面都很好。静坤都已经准备好了，用20万把这个里面再装修一下，结果他收到房再去看，就是过户手续都办完了，他都没有看到这个房。因为人家制度的保护，就对租客的保护。那如果说中国有这样的制度，还会有那么多人买房吗？你是不是可以很安心的租了？你会等到的，会等到，就是制度会越来越成熟，最终都是为老百姓服务，解决每个阶层的问题，要相信政府这一点，其实任何一个国家的政府，做的都是这个事情，只是需要时间而已。静坤进去一看，人家收拾的非常干净，设备维护的非常好，他就把这钱省出来了，接着他就租出去了。看一个事儿的，把它看得更深入一些，我们能得到什么样的经验，对我们的未来生活工作有什么帮助，而不是只看到一些现象，这是需要我们学习的。日本东京的房价现在也不低啊！

张嫣然：东京贵。

王总：为什么东京贵呀！因为2亿多人口，有4000万在东京，还在陆陆续续往东京去呀！所以这是一个人口红利，然后很多人都在说涨啊，跌啊。刚才怎么说了，可能未来只有10到20%的城市会涨，那标准是啥？人口流入！那人口流入从这个角度来讲，县城人口流入不流入？

张嫣然：嗯，会有一小部分感觉。

王总：会流啊！时间会慢，那就能现在能解释确山为什么感觉就很死气沉沉。确山离驻马店太近了。确山的房价跟驻马店某些不是非常核心的位置的房价没有什么区别，为什么我不去驻马店，我本身我的工作生活也不在确山县城，这群人就会直接去驻马店了，也就是他会存在分流问题。那既然是周期，就是有涨有跌。跌完了就该涨，这个涨不是短期翻倍的涨，是正常的一个经济规律的涨。什么是正常经济规律？你的收入会增加吧？社会财富会增加吧？货币会贬值吧？他对应的资产都应该相应的调价。他是这个逻辑。咱说那个人口流入的，那个还会涨，那个涨会摆脱于正常经济规律的涨，或者超出正常经济规律之上，会超越贬值幅度，是吧？会超越工资收入的涨幅，会超越经济增长的涨，那些城市是那样涨。现在你看都谁啊，北上广深没问题吧，杭州苏州南京没问题吧？合肥郑州西安，这也没问题吧？各个省的省会呗，就是现在新兴一线二线，还有什么城市？河南还有谁？

张嫣然：我感觉洛阳可以。

王总：对吧，他是旅游，他的经济啊，工业各方面都好，吸附力也够。

张嫣然：开封是不是也还行？

王总：开封跟郑州马上会连起来，就开封人可能会往郑州来，只要他的工作半径，生活半径是在当地的，他就会往当地流动，只要离郑州近的，大半会被吸附，道理是一样的。

张嫣然：这样来说那中牟那边。。。

王总：一个是被吸附，一个是外溢，郑州外溢或者是郑州吸附。看发展，怎么个发展法儿。比如说现在郑州是一千万人，以前已经到1200万了，现在走了200。这人会不会再回来？我觉得有可能会，他不但会回来，还会增加。郑州大概率的未来十年二十年1500万没问题，增加500万人城区要扩大多少。十年前有四环吗？就是按照原来的逻辑，可能很快就有五环了。现在可能是相对慢才有五环。这个东西改变不了，我经常给你们打气的地方就是：现在是12000每月，未来你应该在30000以上，这个时间跨度可能在十年到十五年。也就说我们的下一代，是在享受这个果实，就是他们普遍是在3万以上。那好了，都在3万以上了，你给他留了房，他会用吗？他不买？长时间长维度去看，会发现目前我们只是在这个时段，那在这个时段里的应对逻辑是什么？就目前减少消费是吧，好好工作，一旦慢慢开始往上走了，消费也就敢了，什么都敢了，对不对？要认清这些东西，为什么说今年咱学周期呢？

张嫣然：我觉得这挺好。

王总：是吧！你看，你把这个世界的东西，跟经济相关的东西，跟你的生活工作就联系起来了，你就不再盲从。

张嫣然：感觉聊之前看的就很短，可能就这个桌子这么多，聊了之后感觉啊原来是这样！就有一种敬畏感，一种神秘的敬畏感！主要是对我来说，这些事可能没有想过这么远。

王总：你们还年轻，现在还没有解读到正确的学习密码。昨天跟双蕊还聊，就是你们看到的和掌握了解的都是片面的、碎片的，我更希望你们成体系的，成建制的学习。比如学习股票！成体系的去学习。学习周期，成体系的去学习。那些所谓的专家，不就是在某个体系里面的专家。研究宏观的，那研究宏观的人多了对不对？他一旦建立一个体系，他一定会在这个体系里面找到经济规律进而进行投资，吃这碗饭。光学他干嘛，那些工程师学的干嘛？得用呀！参与这个社会的分配。