策划师孟祥阳：王总，两会上对于房地产现在这个定调，相当于说应该是双轨是吗？就是保障住房和商品房的两种模式。那就说这两种模式的发展情况下，对于二手房市场，包括新房市场，会有什么样的一个影响？

王总：先这样说，逐条捋吧，两条腿走路！国家为什么要出台这种所谓的保障房，原来没有吗，力度不够是吧！那看政府的决心了。政府什么决心？要么拿钱出来建，要么拿钱出来买。

阳阳：现在的做法就是拿钱出来买。

王总：对，那对市场有好处吗？

阳阳：对于房企来讲我觉得是好的，因为他可以救活一部分企业。

王总：我觉得他对谁都好，他把房子买下来干嘛再租给别人嘛！

阳阳：两种形式，第一种是租，第二是再卖出去。

王总：那他是不是在平均房价？平均房价对老百姓好不好？老百姓不恐慌了，需要买改善型的房子的人会不会买？

阳阳：会，但是现在就是一个问题，他对二手房的冲击呢。像国家现在出来的这种保障性住房，不是两种吗，有一种是配租型的。配租型的对于这种租房的这个市场肯定有影响！

王总：租金会低是吧？

阳阳：对！

王总：那现在租金价格怎么样？

阳阳：也已经很低了，现在也是出了人才公寓，我看他那个租金跟市场上正常的租金水平差不多，整体都是低的。

王总：那跟这个有关系吗？

阳阳：我觉得还是跟就业有关。因为现在人不出来了，今年的这个整体的就是房地产的这个开工时间也往后，好多人是没有活儿干，还在家里，我觉得跟就业有关系。

王总：都说郑州跑了200万人，回家了。那他既然是选择回家里，就说明他本身在郑州没房子，所以房价掉啊！我试图想引导你理解什么呢，就是不管政府参与不参与，市场永远归市场，政府可能会白给你吗，对吧？那你说，他对于那个房价、租金可能会冲击，没它的时候已经冲击差不多了。为啥冲击差不多了？人都走了，人走了没有那么多需求了，你租金不跌吗？你说这是干预的逻辑，还是市场本身的选择逻辑，他最终也是要进入市场的。好我希望不希望房价跌，政府希望不希望？你也不希望吧，我们都希望平稳，为什么叫房住不炒？让干啥呢？他是不让你买房吗？不是！他是不想让房价涨得那么快。房价涨的快了会变成什么样？你买不起我也卖不动了，我不想要这样的市场，对吧，我想一个月能让我卖个二三十套我就满足了，咱公司就能活了。一下卖一二百套，你怪高兴的，刚才我讲的没货了，市场最好的时候我没有货卖，开发周期也得八个月以上吧，从今天打地基。对谁都不好，因为刚才咱讲13年20亿平方米的新开工，然后逐年下降，到2014年15年就剩14亿了，然后一下一个政策上来，又干到了18年的20亿。那你原来还没消耗完呢，一下子干出来20亿，居民贷款又增加，剩余的库存咋消耗。不是经济环境不好，有很多都是嵌套在一块儿。地产周期跟库存周期，或者跟一些什么康波周期，他们都是嵌套关系。在嵌套的时候达到同频共振的时候影响最大。现在是不是？是啊！现在一定是库存很有问题了，出口不好了，出口不好一定会影响就业就不好了呗，因为没有那么多出口，库存积压你是不是不会再生产，然后现在主要是消库存，在消耗到一定程度之前，大家是不会动的，短期周期就在这个。长期周期？房产周期从98年到18年，18年见顶到现在衰退萧条驻底，一个建筑周期15年到25年，平均20年，咱中国是第一个经历的房产周期，别的国家都经历好几轮了。现在一味的看跌是主流吧，我们从刷视频的这个看大家说的这个逻辑，今年可能风向是分裂的，原来多半都是唱衰，现在有人唱多了，而且这个比重越来越大。

阳阳：除了周期的角度，其实我还有一个思考，就是刚刚聊的第一个是现在人口一直在下降，这个会对未来的需求有一定的影响。

王总：现在其实不是人口下降，是人口不增长。

阳阳：增长量少了。

王总：对，只是不增长，见顶。

阳阳：然后那这个后期的话，他释放的需求可能来说是会越来越小了，这是第一个就是我判断他可能短期内不会涨的一个因素；然后第二个就是因为现在我们手里面有这种，比如说我可能到几十年之后，我们有置换的一个需求，那我们又置换出来一批的这种比如说这种刚需房，谁买？现在就是说我觉得还不会大涨的原因在这，因为我们置换出来的没有人再接手了。

王总：你所谓的涨是什么意思？

阳阳：就是房价比如说现在12000。然后涨到13000，,14000这样，慢慢的往上涨，但是我认为就是未来人口上涨没有那么快了，

王总：这是个需求逻辑，那从需求逻辑，我现在告诉你郑州有三四千块钱的房子，你知道吗。老破小，就非常老的房子，可能他已经有60年了，他们的房价能卖起来吗？我跟你讲所谓的老破小长啥样，静坤总当年回郑州的时候买了第一套房，54平米，一个应该是个一房一厅，我目测应该是50年代来的，位置非常好，就在东三街那块儿。那个时候就非常多，就在那时候房价卖2000多的时候他1000多买的。就现在这样的房子三四千块，因为他没有任何金融属性，只有居住属性。有人买吗？有！什么样的？就是暂时没有太多金融需求又想有个安稳的窝的人。市场有，是主流吗？不是！为了有个安稳的窝，为了能落地到一个位置，大的环境他解决不了，他内部装修可以做好一点，可以做的很有格调一些吧。你也看过这样的改造吧，所以这种需求是有的，这是一种选择，我为什么要花那么高的成本买套房，我不能找个这样的房子纯住吗？这是一种选择，不代表买这群人真的没钱，但多半一定是没钱，永远都有，你也不敢相信会有这样的房。去市场，这个有的时候咱不能在办公室里在家里面臆想，得有去市调的数据。我刚才组织这个会，我想拿些数据出来。就这个多半还是还要看数据。去年咱做那个事，那个平度那个书记是吧，咱做竞调，你这个乡有多少个自然村？这些村的人口结构情况，然后咱们在兰考4800人的一个自然村，平时在家就1000-1200人，现在在家里面是3500人，在外面工作人只有1000多了。这相当于什么？原来出去在外面工作的60%的人，今年就没有出去。那我问你这个数据你在哪能看到？那你打打电话就有了，你给你村支书打电话，这不更真实吗？所以我们不是光做学问，我们做市场，做真实东西，很多东西只要你思路一变就可以做一些事情出来了。所以你看需求不一样，那有的人就愿意买二手房。他买二手房的逻辑第一可能会便宜点，第二可能会生活便利度会好一点，是吧？对刚才你说的安全，不至于烂尾什么的，想法是不一样的。那有些人那我就要新房，远一点也行，或者我就想看中那个未来，哪怕你未来现在摸不着边。那往东区置业的人都想，我在东区得有套房，现在被腰斩，但我们要相信，他们也不可惜，因为能直接去东区置业的人都是有钱的人，所以他们没事，深套，浅套而已，回头还会起来。就从需求上来讲，我们这样想，哪天14亿人口变成12亿了，变成10亿的，变成8亿了，会消灭需求吗？不会！那就是萎缩而已，但你供需只要是恰当的，是合理的不就行了吗。

阳阳：因为我现在考虑的只是需求端的，他不断在缩小，但是供应端的，我考虑可能现在目前市场上整体的一个库存已经建的，但是可能随着未来的这个发展，比如说一些城改啊，或是把这些就是整体的城市规划方向上会把这个供应端给压缩，然后达到这样一个供需的平衡。

王总：人性是无止境的。怎么说呢，你现在是有多大面积？

阳阳：90。

王总：你现在一个孩子，有俩呢？

阳阳：小了。

王总：没钱就不说了，但凡你手里有点钱。。。

阳阳：现在都想换啊！

王总：这就是人性，谁能改变得了？你现在想最少你得俩孩子吧？也就是你换房是必须的。你以为换了就ok了，够住就行了。一两岁的需求跟二十岁的需求一样吗？不一样，那你说20岁的时候孩子不一定在家呀！他不回来吗？他带个媳妇，老公回来的时候，那个小房子能住吗？不能住的话，回来不回来？你想不想让他回来？你想让他回来是不得把他的环境打造一下是吧？得正常的，是两口人住的吧，都得有卫生间吧。那你两口要一个主卫，他两口不要主卫，赖好得有个客卫啊。

阳阳：需求进一步上升。

王总：需求不就有了吗？应该这样说，只要你手里有钱，你一定是要想改变自己的生活，改善自己的生活，换房换车，换各种样的所谓的必需品。他的目的应该是什么呢？叫社会的归社会，市场的归市场。你像那个新加坡或者德国，这都做的比较好，那人家的公租房，第一你要排队，第二确实便宜了一些。但人家的商品房更贵了。

阳阳：以后咱们应该也是这样的发展。

王总：应该是人性的使然，需求端的使然，国家做什么事儿，是不是得让老百姓富足，你不管你是社会主义国家还是资本主义国家你让我没钱赚了，你让我生活不好了，我是不是得把你选下去？不管是怎么解决，你作为政府，你是不是得让老百姓好。耐心等就行了，不必为这些东西批判谁行啊不行啊，都不对！眼光太短了，着眼于未来，着眼于整个的这个需求的过程。那现在说房价未来会不会涨？不能说永远涨，但他一定会涨，为什么这样说？货币是不是在贬值？既然货币在贬值你对应的资产是不是总数就得增加？居民的收入是不是在增加？现在你看是在萎缩，未来会不会增加，那对应的资产会不会重新估值。你明白这些东西了，那你还用听他们说啊就怎么样了就怎么样了那是干嘛的？那是在吸引眼球。但有的人会被影响，昨天佳瑶说他一个朋友现在想把第二套房卖了，为啥？他说一直跌！

阳阳：呵呵呵，但如果说现在卖了再换，其实这个是可以的。

王总：在什么时候你只要是买和卖同时进行，你都不亏。市场好的时候，你卖一套买一套，他对应的价值是一样的。市场不好的时候，你买一套卖一套一样，不用光想要那个绝对值，或者说我们股市上叫卖到最高点，抄到最低点。没有人这样要求。但是一些散户，一些初入股市的人，不懂的人，他都想卖到最高点，区间就可以了。人会盲从，这个东西怎么说？就是人本身就是一个感性的动物，当你在这里面随波逐流的时候，好比说这个事儿你在外面捡垃圾的那些人今天所有的东西跟他都没关系，能理解吧？在农村生活的人，那天天的他可能钱都不花，这跟他也没关系。那为啥在同样一个环境里边途径不一样，大家的这个思绪就有那么大的差别，你看有的活都活不了，有的跟没事一样。这是被动，就是他可能不就不在这个圈里，那你在这个圈里面你把这个东西了解清楚，你是不是也不用恐慌。你在市场环境好的时候，在自己收入够的时候，你要做的应对是去杠杆，要把自己的这些债务尽快的平了。那有些人是在市场环境好的时候拼命的在加杠杆。那这个时候那我问你现在郑州市的数据出来了，二手房72000套，新房71000套，二手房干过了新房，然后我问你买二手房的人，他的结构构成是啥？全钢需吗？全为的是买房自住吗？

阳阳：不是！但是我觉得他应该是占一大部分。

王总：那我给你个数据，我现在不是帮我大姐卖港区那个房，所有的给我打电话来谈价格的人无一例外的不是投资客，因为咱做房地产我会就多问这中介谁在买？投资客在买，全是投资客。吓人不吓人，他们来抄底，那价格砍的恨不得30万把房子买走，为啥？因为他不一定要买你的，他没目的，就是他在这个区域只要看到合适的房子，便宜我就可以买，所以砍价砍到脚底板上，不断的试探试探。这里面谁在卖房啊？有些必须卖的人，我大姐，就这个情况，必须把这套房子卖了，就这四年整个她的生意被拖垮，亏钱她也卖。不管是在上行市场还是在下行市场，首先你要理解这个逻辑关系是什么；第二个你需要做的就是应对而已。市场环境好的时候赚钱能力强赶快进去，市场环境不好的时候有能力了，该抄也得抄，要不钱从哪来啊！前两年疫情刚开始的时候，我们第一个体感就是很多人在提前还贷款，为啥他在提前还贷款，因为他现在手里面的100万还贷款，能平掉的利息比他赚钱更多嘛！原来不还贷款是因为啥？我赚的钱能平掉我的利息，现在达不到这个平衡了，我就不干了呗，但是一不干，一进一出银行损失两笔钱。第一利息没有了吧，第二你还给我的钱，我可能贷不出去啊。原来的是7-8的乘数，一块钱一进一出一进一出，7-8次，现在有两次三次都不得了了吧。钱还是那些钱，钱可没有少，原来是三百万亿。进出七八回，现在是三百万亿，进出两三回，钱还是那么多，所以你看咱通缩是吧，消费降级，啥啥不敢弄，这就是人类正常的应激反应。

阳阳：第二个问题就是未来的这些房企，哪些是能够一直向好的？因为我们现在接地市的比较多，知道金沙做的比较不错。我觉得能够向好的这些房企它可能具备的一些品质：第一首先能保证它现金流一直是充裕的；第二个就是他对于整体的产品力的把控。像刚才讲的就是这种改善类的需求，它的这种产品力的一个要求会越来越高，所以说产品力把控的好的这批房企可能会比较好。那还有其他方面的吗？

王总：大面上来讲，内卷越狠的生存率越高。像金沙它是自己跟自己卷，不断的在完善，其实他也不是自己跟自己卷，他也是在学嘛！他学的谁啊？

阳阳：他最开始学的有点像万科吧，还有那个永威！

王总：永威对，学的是永威，那永威现在如何了？永威是因为产品吗？不是，是资金现金流上。刚才你提到有一点很关键，就是你这个现金流不能有问题，不能盲目的去扩张，将本求利，这是未来的一个生存的底层逻辑。咱有些服务的甲方，现在就是哪怕房子卖的不好，但人家没压力，第一你的资本结构不要负债，少量的负债，能够赚；第二个你要不断的卷，卷产品卷服务。那现在卷的最好的是谁，还是万科，万科研究的产品的精细化，对吧？除了卷还有什么？光卷不够，以后活下来的公司一定是都卷，相互比，都卷才能活得好，那你是不是得增加附加值。像日本的松下，它在日本开发的也有房地产，所有的家用电器15年给你报废一遍，免费呀！是不是附加值？

阳阳：之前那个美的是不是也有这个，我记得开封有一个项目，好像也是这种产品的一个附加，相当于整个小区里面这种智能化产品的一个附加。

王总：做附加值服务，是吧？做那个增值的物业服务，卷产品，也就以后的精细化，能不断的给别人提供深度服务的，这些公司一定会活的好；另外一类的是提供特殊产品，什么叫特殊产品？适老化算，还有呢？美国有公司专门给同性恋建房子。以后中国进入老龄化了，我买个房，我得考虑轮椅吧，上下方便不方便，我在家里边会不会绊倒？如果是一个瘫痪患者得能顺利如厕吧。所以就是能提供专业化的，或者说是专项服务的开发公司也会好。卷产品卷服务算一类，以万科为代表，金莎，这算后来跟进的。第二提供增值服务的，刚才我们举例子，松下提供增项服务，还有一个是专项，专业细分吧。吃大锅饭的年代过去了，地产的开发逻辑变了，原来是恶性，现在是要让你走入良性。原来是高杠杆，现在让你进入到低杠杆，原来是一个暴利，现在让你到平均。那开发量是在减少，需求也在减少，收入会增加，人民币还在贬值，所以相对应的资产估值肯定会变。

阳阳：问一个关心的问题，就是新一轮的这个降利率已经开始，接下来还会继续往下降吗？

王总：中国，因为我们是个大政府，做什么事都是比较强势啊，意思就是说只要干，必须得到目的。那我目标是市场稳定吧，让人民不再恐慌，让大家能安居乐业。达到目标之前就一直就会有各种政策，某个地方达到的目标够了吗？必须是全国的，省政府是政府，市政府也是政府，县政府还是政府，是吧？省会人民是人民，县域人民也是人民。所以他这样就会形成一种梯次，一线城市强一线城市，新兴一线城市可能就先好起来，然后是二线三线四线五线到县城，他就会有时间差。不久的将来你会看到一些强一线城市，然后波及到全国，经济从南到北，都好起来之后政策才会停。那时候可能我不再出台新政策，那这可能会导致什么呢？可能一线城市已经好了很多，我们的县城还没好，也就会重新出现局部过热，但那个不要紧，对吧，要相信咱国家调控是这样的，历次都是样的。很多时候你会觉得轮不到了，像15年一线城市先好起来，16年初，这些新兴一线城市，杭州、南京他们就开始好了，熬到16年的下半年，夏天的时候郑州开始好，你说沈阳好啥时候开始的，21年，全国都见顶的时候他才好了。这就是南北差异。河南18地市，他也不是一块儿好。地市谁先好？洛阳？南阳？新乡？南阳都有点偏，你像16年开始，19年是谁？知道吗？漯河，平顶山，两三年了，还没转一轮来，最终18地市雨露均沾。他不是一下子就好，从经济发达一直到不发达，有这样的一个过程。所以说降息一定会降到大家都满意，基本上80%，90%都解决问题了，好了不出了，或者已经看到这个苗头对了，哎，我就不出了，只要还没有看到，就一直刺激刺激刺激。16年咱买港区房的时候还85折呢，那会你觉得很可笑啊，都这样了，一个月卖几百套了，还85折优惠。这就是这个政策的作用。