策划李一帆：前几年总说开发房地产比较挣钱，就比较好奇，市场好的时候，和目前现在的市场，开发商的利润能差多少？

王总：首先得更正啊，房地产真的很赚钱吗？如果房地产真的很赚钱，那么多死的公司从哪来？他是这个逻辑：房地产是一个高单价产品，它的经营的这个消费金额相对比较高，因为消费金额高，所以大家会认为他可能利润会很高，仅仅是一个非常不客观的说法而已。万科这么多年秉承的原则，利润率在17%，就是他们拍地拿地的标准的测算，符合这个就是一个正常的逻辑。从成本核算来讲，咱现在做开发成本核算，地价不算，就一般的这个小区，3500元一平方。建筑，景观啊，税费啊，当然你说3500不高啊！加上地价，地价可能有一千两千或者多少钱，他是按照容积率算的。那你算你会发现现在卖的房子基本都是赔钱。3500+1500就5000了，那你卖的房子不到5000你说就亏了，那好不到5000为啥还卖啊？开发商自有资金实际上是没有那么多，建筑都是别人垫资的。建筑方工程方的垫资是有基本的逻辑的，比如说有些是垫资到地面，然后地面以上你就该开始给我付款了。有的说那我给你达到预售七八层，有的说我给你封顶。同样是把这房子盖起来，但是付款的节点不一样，他建筑方给你的折扣也不一样。这从生意角度其实很容易理解。那既然是这样，县城一堆卖3000多的碧桂园怎么算？他跟成本还有关系吗？是不是就没关系了，那他为什么还要卖？就是他卖这个房子，这会儿是为了止损，跟成本无关。现在都说二手房亏啊亏啊，港区的房30多万成本多少钱？毛坯价咱合约价格在43万-44万，加上各种各样税费手续，可得到45万左右。45万现在卖多少钱？三十万！16年签约到今天七八年过去了，你付的那么多利息月供，本金占多少？付10万块钱你的本金有2万没有？因为前期是利息高，本金低嘛！其实你支付的多半都是利息，你还了好几年发现我没还多少钱啊，因为就是越是前几年利息越高嘛！他是提前要把利息收走。其实不管是等额本金还是等额本息，咱们原来算过以十年为单位，10万块钱，你付的利息相差只有3800，这是银行的算法。他一定会让你最开始的时候尽可能多支付一些，你想支付了那些利息是不是你的成本？卖房的人什么逻辑？他把这30万拿回来能解决他的问题，跟成本有关吗？无关！都说现在市场环境不好，那我再问花30万买的人是啥人？

   李一帆：他要在这住或者是孩子在这上学？

王总：以现在我得到的二手房的信息，买房的人多半是投资的人，进场抄底的，都不是刚需。特别是港区，相对来讲比较集中。所以反过来他们比较狠，40万东西给你直接照着脚脖子底下砍，因为他不买你的无所谓，他可以买别人的。就这个时候的市场所谓的供需，就是不得不卖的人在卖，有钱抄底的人在抄底。所谓的房产形式不好是怎么个不好，标什么价都没人买，那是真不好！现在郑州去年数据，二手房72000套新房71000套，一共卖了14万套合一个月1万多，这个交易量和啥时候一样，15年一个月1万，不差！只不是没那么好，哪可能一直那么好，对不对？从1万套到12000套就是复苏了，从12000到13000套，这市场就算平稳了，很好了，对不对？所以现在其实你只看到了一面，认为房地产公司都会赚钱，没有那么高的利润，这是第一个；第二个都说现在房产环境不好，真的不好是没人买！现在是买卖活跃，只不是没有原来高了。就跟股票一样你挂了个价格有人买，就是100亿的这个东西，一股合一块钱，忽然有人标了两块钱，有人拿两块钱买了，他的市值就是200亿，他不是凭空就多了100亿，没有！他只不是标价体系变了，用100亿标价还是用200亿标价，他都是那堆东西，那对东西没变。从房地产现在的角度来讲，有人买了赚了，有人买了亏了，最终是个啥？最终是个财富再分配。钱不是没有了，钱在哪？钱都在银行？你赚的钱什么最终都在银行吧，你花了60万买的这套房，你不也都是从银行走的账吗？现在你这个东西变成30万然后你卖了，那30万去哪了，分流给别人了。现在之所以所谓的不好，咱这样说，社会的总资产三百万亿，这个钱没有变，或者说钱比原来还多，那为什么现在你感觉从体感还是从什么角度说市场不好，是原来三百万亿能乘以8，现在三百万亿乘2，流动是不是差了？差四倍，这就是乘数关系，并不是钱没了。钱没不了对吧？不在你手里就在他手里，他就是流动的快慢而已，现在不但钱没少还多了，钱多了流动不起来，所以你感觉不好。原来市场好的时候有死的项目，市场不好的时候，也有卖的好的项目，用这个角度去看。那死他怎么死的，好人家咋好？这样看！

原来房子也不用做细节，也不用啥了，房子一盖就卖完了，还用做细节吗？不用了，该投不投了，反正房子卖完了。那现在房子不好卖了，竞争激烈，不得好好打造你产品不得想办法把这个东西做的更良心一点。你不做良心没人买啊，不都是坏事！你说这市场环境不好了，对你有没有好处？

李一帆：有！我们都是消费者也！

王总：是不是，他这里边其实有啥问题，大家真正焦虑的并不是说房子贵与便宜，是你认为房价降了，你就能买得起，错！房价降了，你失业了，你还买不起。那为啥房价降了，我失业了？你想一个房地产关联的64个上下游，间接关联的超过300啊。你以为只是房地产这18万亿吗？那些上下游什么加一块儿，那不就是经济的主流的东西嘛！那现在房子卖不动了，没有上下游的供应，相应的也都缩减了，那你原来就在这个上下游里边在工作，你不失业，谁失业！你失业了你还会买房吗？这不就恶性循环吗？所以说通缩是不好的，适当的通胀是好的。都说我们现在债务很高，解决债务的核心问题解决方案是啥？扩大容量，扩大容量这点债都不是问题。

李一帆：牵涉到经济上面了。

王总：他就是个经济问题，今天的房地产问题，哪是房地产的问题，经济周期问题。都说人口降人口降，新出生那些人口他还买不成房子呢，不是他的问题。就是整体经济周期到这个时候了，居民负债率能承担更多负债的人没了，变少了，你想想居民负债率，农村人口也算啊，农村家庭也算，他们都给你算到68%了，那你想想城市人口，他负债率是多少啊！可能得超百分之百或者百分之二百。他们还咋办？还能再负债吗？消费不动啊。更多的现在的主流的人群，正在工作的人现在已经消费不动了，房子自然而然他就往下落了。都往下落了，那些认为房地产赚钱的人还在开发，那他不死谁死啊！多少现在供应出的地是那个时候，就是高点的时候买的。康桥17年的时候大量的买地，18年没动呢，亏了20%，因为地价跌了，你再动再亏。只要是生意，没有永赚不赔的。

李一帆：咱们卖房子，应该什么节奏最好呢，特别是目前的这种市场情况。

王总：咱公司成立的时候在15年接了一个项目，因为他房价比较高，咱没接之前一年半他们卖12套。咱们接手卖了三年半，一共是249套房，卖了三年半。要说你想三年半，再加上他自己原来的一年半，五年卖200多套，一年合平均50套，他是不是不会赚钱，那么慢！但他的房价从2000涨到4000，赚到了！咱合作另外的一个公司，16年之前，很多项目还没有真正的启动啊，或者说还没有开始盖啊，就用各种各样的手段给他卖完了，然后16年你知道遇到什么问题？没货了，3000多吭哧吭哧卖完了，好了，从四千，五千，六千到一万，但是他们没货了。

李一帆：就像这种情况，他是卖完了，他能不能直接再开下一块地，两三年就能盖了。

王总：他去开了，拿了那些钱，在高位不就占岗了吗？最贵的时候17年18年买，不跟康桥一样吗？所以说慢快他不是绝对的。任何一个事情，最终分析完，对自己都有收货。